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La Défense : Bureaux - Bas régime

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La Défense : Bureaux - Bas régime

Demande placée : au ralenti
Le marché des bureaux de La Défense commence l’année 2018 tout en douceur, avec seulement 24 500 m² commercialisés au cours du 1er trimestre. Après un rythme 2017 crescendo, le quartier d'affaires renoue avec un démarrage à bas régime. Pour autant, sur ce marché dont la performance dépend fortement des grands mouvements d’entreprise, La Défense est coutumière de ces phases d’accélération et de ralentissement. D’ailleurs, depuis 2014 ces baisses de régime s’apparentent davantage à des reprises de souffle qu’à des replis prolongés.

Segments intermédiaires en renfort
Derrière un nombre de transaction quasi équivalent d’une année sur l’autre (16 au cours du trimestre contre 15 l’an passé), quelques tendances relevées depuis 2013 se prolongent. La progression régulière des transactions de taille intermédiaire notamment est le signe d’une nouvelle appétence des entreprises de toute taille pour La Défense; ces mouvements ont été rendus possibles par la divisibilité des surfaces et la souplesse des propriétaires quant aux valeurs locatives attendues. Sur les 6 transactions de ce type relevées depuis le début de l’année, 5 d’entre elles ont ciblé des bureaux de seconde main compris entre 2 500 et 3 000 m² (tours Ariane, CBX, Pacific) et impliquent des entreprises dotées d’une forte coloration Tech et Biotech. Ces gabarits de bureaux ont en tout cas offert un relais de croissance au marché de La Défense. Depuis 2 ans, les surfaces inférieures à 1 000 m² suivent également une trajectoire ascendante, provisoirement contredite (-3%) dans le rythme transactionnel du 1er trimestre 2018. Côté gabarit supérieur à 5 000 m², le seul mouvement relevé au cours du trimestre a concerné 5 200 m² de bureaux récents signés dans la tour CBX.

Valeurs locatives : sursaut relatif
Le loyer moyen de transaction des surfaces de première main se positionne à 470 €/m²/an en moyenne (+4% en 3 mois) et 430 €/m²/an pour les bureaux de seconde main (+5%). Ce frémissement des valeurs mérite d’être relativisé compte tenu du faible niveau d’activité. L’émergence de nouveaux immeubles très qualitatifs proposés entre 550 et 600 €/m²/an devrait à moyen terme tirer vers le haut les loyers de première main.

La valeur locative de seconde main pourrait aussi augmenter à la faveur du repositionnement de certains immeubles après leur rénovation. Pour pallier à l’absence d’offres neuves à court terme, quelques propriétaires ont anticipé cette tendance et présentent ainsi ces surfaces à des loyers compris entre 450 et 480 €/m²/an.

Source : Cushman & Wakefield

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