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Dans le cas de fonds immobiliers cotés, il existe en règle générale un différentiel entre le cours du marché et la valeur nette d’inventaire (VNI ou NAV pour Net Asset Value). Si cet « agio » – qui est parfois un « disagio » – ne se comprend pas forcément de prime abord, il a bel et bien un fondement factuel. Les portefeuilles globaux cotés apportent une valeur ajoutée grâce aux effets de diversification, mais aussi grâce à l’ajustement au risque et à la liquidité qu’ils offrent. Conséquence : l’évaluation d’un fonds immobilier est supérieure à la somme de ses immeubles sous-jacents.
Pour évaluer la prime de marché, les investisseurs doivent s’appuyer sur les éléments suivants :
– la diversification en termes de microsituation, de région, de type d’affectation et de nombre d’objets, qui permet de réduire le risque de concentration ;
– le potentiel d’un véhicule et sa capacité bénéficiaire (nombre d’immeubles, stratégie, structure des baux, prévisions de versement, etc.) ;
– les intérêts relatifs ou les rendements sur revenus (niveau relatif par rapport à d’autres classes d’actifs, niveau des rendements) ;
– les impôts différés dus en cas de liquidation, qui ne sont exigibles qu’en cas de liquidation du portefeuille.
Ces composantes permettent de déterminer la propension des investisseurs à accepter une certaine prime sur la VNI.
Source : UBS AG
