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« Si les immeubles de coliving doivent devenir une classe d’actifs à part entière pour les investisseurs, il faut que d’un bout à l’autre de la chaîne de production, les fondamentaux aient été respectés », indique Renaud Baguenault, avocat associé du cabinet Gide Loyrette Nouel. Dans le cadre de la conception du projet, il convient de déterminer la destination de l’immeuble en arbitrant – pour appliquer les règles adéquates d’utilisation des sols – s’il se rattache à une fonction résidentielle ou à une activité commerciale.
« En l’absence d’une réponse pleinement adaptée apportée par les documents d’urbanisme, c’est en réalité un faisceau d’indices matériels tiré des plans de l’immeuble projeté, bien plus que son usage futur, qui va déterminer la case destination du formulaire Cerfa à remplir dans la demande de permis de construire. En particulier la présence de locaux destinés à des services communs aux colivers », précise Emmanuel Vital-Durand, avocat associé chez Gide Loyrette Nouel, spécialisé en droit de l’urbanisme. La case « habitation » sera parfois retenue et, dès lors, elle pourra induire l’application de la législation sur les logements sociaux.
À l’instar de ce qui se fait pour les résidences seniors, la relation entre le propriétaire de l’immeuble et l’exploitant de la résidence coliving pourra s’inscrire dans le cadre juridique du bail commercial. S’agissant de la relation entre l’exploitant et son client coliver, reste à déterminer le cadre juridique le plus approprié ; « c’est là probablement où l’exercice est le plus difficile », confie Renaud Baguenault.
Quelle est la nature juridique du contrat de coliving ? « Un peu comme pour le coworking, plus le produit de coliving sera marqué par la dimension de services fournis à l’occupant et présentera des particularités, plus il sera légitime de s’écarter d’un contrat de bail classique », poursuit-il.
La solution d’un contrat dit « sui generis » (« de son propre genre ») peut être envisagée. Il s’agit ici de qualifier une situation juridique dont la singularité empêche tout classement dans une catégorie déjà répertoriée et nécessite la mise en place d’un contrat « sur mesure ».
« Les risques de requalification en un bail d’habitation classique ne peuvent être totalement écartés, mais nous nous sentirons toujours plus forts à défendre un contrat en racontant une histoire », prévient Renaud Baguenault. Dit autrement, il est légitime de recourir à un cadre juridique adapté pour répondre de façon satisfaisante à la philosophie d’un projet et à son environnement.
« Le juriste a une tâche difficile puisqu’il doit faire du sur-mesure en s’adaptant aux particularités de chaque projet avec un double objectif : assurer la sécurité du montage juridique et donner de la flexibilité à l’opérateur afin de répondre à la demande des clients », conclut-il ; ce à quoi les associés de Gide Loyrette Nouel semblent résolument prêts.
