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Business Immo : Que pèse l’hôtellerie au sein de vos activités ?
Johanna Capoani : Globalement, l’année dernière, Swiss Life Asset Managers a réalisé des volumes de transactions de près de 10 Mds€ en Europe. Environ 500 M€ ont été investis dans le développement de projets. Fin juin 2019, Swiss Life Asset Managers gérait un portefeuille immobilier paneuropéen de 86,5 Mds€. Dans ce contexte international, nous affichons un solide track-record sur l’hôtellerie, segment sur lequel nous nous sommes lancés en 2013 et qui représente une part croissante de nos activités. Avec un total de 80 hôtels, fin juin 2019, l’hôtellerie représentait 9 % de nos en-cours gérés. Et nous avons de belles ambitions pour ce secteur, notamment grâce à notre fonds « Swiss Life REF (LUX) European Hotel Fund SA, SICAV-SIF » créé en début d’année. Il s’agit du quatrième fonds que nous lançons sur cette typologie d’actifs, très appréciée de nos investisseurs. Géré par Swiss Life Fund Management (LUX) SA et conseillé par le centre de compétences hôtellerie de Swiss Life Asset Managers, il s’inscrit pleinement dans notre stratégie de mise en œuvre de solutions d’investissement thématique à l’échelle de l’Europe, affichant des rendements core/core+.
BI : L’activité hôtelière de Swiss Life Asset Managers France était jusqu’alors focalisée sur la France et l’Allemagne… Avec ce fonds, vous élargissez donc votre périmètre ?
JC : Effectivement, nous changeons d’échelle ! Nous avions fait un premier pas en ouvrant notre premier fonds hôtelier à l’international, avec à la clé une performance intéressante. Cette fois, nous avons affiché dès le départ notre volonté de faire de l’Europe notre terrain de jeu ! Nous croyons beaucoup à ce marché, très porteur. Le tourisme en Europe est en perpétuelle augmentation depuis dix ans. Et le revenu par chambre disponible (RevPAR) a grimpé de 3 à 4 % chaque année sur cette période. Ce continent s’impose comme la première place mondiale de tourisme, attirant plus de 50 % des flux touristiques, de plus en plus internationaux. Et nous n’en sommes qu’aux prémisses : le nombre de visas attribués aux touristes chinois, par exemple, est multiplié par deux ou trois chaque année… Nous sommes donc sur un marché de croissance ! Qui plus est, il s’est montré capable d’absorber des perturbations de taille : des attentats au développement d’Airbnb en passant par diverses crises économiques…
BI : Pourquoi l’Europe vous semble-t-elle être la bonne échelle en matière d’investissement hôtelier ?
JC : Penser ses investissements à cette échelle permet de capter la diversité de l’offre. La France reste la première destination touristique en nombre de visiteurs, l’Espagne la plus populaire en termes de nuitées de loisir devant l’Italie. L’Allemagne offre un large spectre de villes où le tourisme d’affaires est synonyme de stabilité des revenus… Chaque pays a ses propres drivers. Notre objectif est d’obtenir un portefeuille équilibré. Nous répondons ainsi aux attentes des institutionnels. Tous savent que la diversification, tant géographique que sectorielle, s’impose comme un élément clé pour minimiser les risques. C’est également dans cette logique de sécurisation des investissements que notre fonds se positionne sur un temps long. Cela évite aux investisseurs de subir les pics que peut rencontrer le marché, réputé plus volatil que le bureau, et leur permet au contraire de bénéficier de bons rendements sur le long terme.
BI : À ce jour, quelles acquisitions avez-vous réalisées ?
JC : Nous avons déjà fait l’acquisition, avec le soutien de Swiss Life en tant qu’investisseur, de deux hôtels situés à Munich et Düsseldorf pour 120 M€. Un sourcing très actif en Europe nous a permis de nous positionner sur l’acquisition d’un hôtel situé dans le centre-ville de Lisbonne pour quelque 20 M€ et nous avons signé une promesse de vente pour un second. En comptant les opérations en cours, fin 2019, le fonds totalisera environ 165 M€. Mais de nouvelles opportunités pourraient très bien faire grimper ce chiffre. En effet, de nouveaux investissements déjà à l’étude pourraient être actés dans les mois à venir. Et sur ce marché de vendeurs, il n’est pas impossible que des propriétaires mettent d’autres portefeuilles sur la table cette année. Notre objectif est d’atteindre les 200 M€ à la fin de l’année. Et à plus long terme, alors que nous étions jusqu’ici plutôt sur des fonds allant de 100 à 300 M€, nous pourrions cette fois atteindre le milliard d’euros d’ici quatre à cinq ans.
BI : Quels types d’actifs visez-vous avec ce fonds ?
JC : Nous cherchons à constituer un portefeuille très équilibré entre les marchés core, comme la France, l’Allemagne et les Pays-Bas, et les marchés d’Europe du Sud, tels que l’Italie, l’Espagne et le Portugal, qui offrent un fort potentiel de croissance du RevPAR moyen. Nous sommes très actifs sur ces destinations mais ne nous interdisons pas pour autant d’en regarder d’autres. Le fonds cible avant tout de l’hôtellerie urbaine et périurbaine dans les grandes villes offrant l’accès à des aéroports. Nous visons les capitales bien sûr, mais aussi des villes secondaires, qui ne cessent de monter en puissance.
Les segments trois et quatre étoiles étant les plus liquides et offrant la plus grande profondeur à travers l’Europe, nous les visons prioritairement, avec un endettement cible de 40 %. Et nous restons concentrés sur le locatif, avec des baux à long terme, pour minimiser les risques sociaux. Nous regardons l’hôtellerie traditionnelle mais aussi les nouveaux concepts : des actifs plus lifestyle au coliving en passant par les auberges de jeunesse… À plus long terme, nous pourrions aussi nous intéresser aux projets en développement. L’objectif final étant de répondre aux besoins futurs des touristes.
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