Crise sanitaire interminable, conjoncture économique plus incertaine que jamais, montée en puissance du télétravail… Tout menace le bureau. Rien n’arrête les investisseurs. Cette semaine encore, deux deals marquants ont animé le marché. L’un à environ 500 M€ avec les acquisitions de deux des trois tours Citylights à Boulogne par Allianz Real Estate. L’autre à près de 330 M€ par La Française qui s’offre son ancien siège du 173 boulevard Haussmann, complètement restructuré, devenu le nouveau siège social de la banque Lazard. Deux investissements clairement core qui traduisent une marque de confiance des institutionnels dans l’actif de bureau. Lequel devrait représenter les trois quarts du volume d’engagement en immobilier d’entreprise attendu cette année autour de 28 Mds€ par CBRE.
L’immobilier de bureau bénéficie encore de solides moteurs, à commencer par sa profondeur de marché pour des investisseurs institutionnels qui devraient maintenir, voire même augmenter, leur allocation sur les actifs réels. Si tout le monde recherche des investissements alternatifs, au rang desquels figurent le résidentiel et la santé, peu trouvent de la matière première en Europe, encore moins en France. La prime de risque pour le bureau reste encore intéressante pour un segment de marché dont certains observateurs soulignent qu’il est entré en crise « sous-valorisé ». Le niveau de recouvrement des loyers semble s’affranchir de la situation conjoncturelle. Dans le bureau, les entreprises payent plus facilement leur loyer que dans le commerce. Le retour à une indexation positive d’ici deux à trois ans anime même les espoirs des investisseurs d’un potentiel de réversion locative.
Bien évidemment, on ne peut pas nier l’impact du télétravail sur le besoin de mètres carrés des utilisateurs aujourd’hui – où se manifeste une volonté quasi unanime de rendre des surfaces – et demain sur leur niveau de demande exprimée. On ne peut pas non plus se soustraire à l’environnement économique marqué par un arrêt complet des grandes transactions qui pèse sur le volume de la demande placée de bureaux en Île-de-France. Celui-ci devrait atterrir autour des 1,3 à 1,4 million de m2. Le pire niveau jamais atteint depuis la crise immobilière des années 1990. On ne peut pas, enfin, se soustraire aux spécificités locales, certains secteurs souffrant d’une suroffre manifeste, à l’exemple de La Défense.
« Le marché immobilier est sur une ligne de crête très étroite entre un risque de dislocation et un risque de bonne surprise si la conjoncture économique et la consommation reprennent », soulignait Pierre Schoeffler, Senior Advisor de l’IEIF, dans un webinaire organisé par l’institut. Sur cette ligne de crête, certains acteurs ont clairement anticipé le scénario optimiste. Celui que tout le monde (ou presque) appelle de ses vœux.
