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Une fenêtre de respiration sur le canal de l’Ourcq. C’est la promesse faite par l’immeuble en Vefa Irrigo, développé par BNP Paribas Immobilier Promotion et GA Smart Building, et financé par DeA Capital Real Estate France et AnaCap Financial Partners. Lancé fin 2019, ce projet ambitieux – 16 450 m2 de bureaux sur sept niveaux – offrira une belle proportion d’espaces extérieurs, à savoir 3 530 m² divisés en 2 480 m² de terrasses et balcons accessibles à tous les niveaux de l’immeuble, ainsi que 1 050 m² de surfaces végétalisées et jardins. À l’écoute des mutations de nos modes de vie, Irrigo pourra accueillir environ 370 vélos dans un local de 470 m² ainsi que 32 places pour véhicules électriques. Situé au 27 rue de Paris, à Bobigny, au bord du canal et au pied de la ligne 5 du métro (station Raymond Queneau), l’immeuble bénéficie d’un éventail varié de modes de transports et d’un accès rapide au Boulevard périphérique qui le relient au centre de Paris et à ses gares de surcroît il bénéficie d’un accès facilité aux autouroutes A3, A86 et A1. « La rue de Paris, ex-RN 3, sera réaménagée en boulevard urbain, faisant la part belle aux piétons et aux modes de déplacements doux. D’ici 2025 un nouveau pôle d’échanges viendra renforcer l’accès à Irrigo avec le T Zen 3, la gare de la Tangentielle nord et la ligne 15 du Grand Paris Express », annonce Richard Bayliss, directeur de l’Asset Management chez DeA Capital Real Estate France. Une piste cyclable aux abords de l’immeuble permet également de rejoindre la capitale par le bassin de La Villette.
Un projet urbain et social
L’immeuble Irrigo va s’intégrer dans le quartier très dynamique de la ZAC Écocité-Canal de l’Ourcq (voir encadré), développé par Est Ensemble et Séquano Aménagement. Cet ensemble urbain qui représentera à terme 140 000 m² de bureaux, 7 000 m² de commerces de proximité, 1 380 logements, 8 000 m² d’équipements publics et 20 000 m² d’espaces publics, s’inscrit dans le prolongement de la zone mixte tertiaire de Pantin aménagée par la Semip, qui a déjà attiré des utilisateurs iconiques comme BETC et Hermès. À Bobigny s’est également implanté le siège de la Caisse centrale de la MSA dans l’immeuble voisin Luminem. Dans la ZAC de l’Horloge, l’une des quatre ZAC d’Écocité, Romainville accueillera, à la fin de cette année, le village d’entreprises Innovespace, 8 920 m² dédiés à des activités productives, notamment dans le secteur de l’alimentation. « Nous cherchons à attirer des utilisateurs en leur proposant de grandes surfaces à des loyers très attractifs, tout en restant facilement connectés à Paris. L’immeuble Irrigo est construit au centre de l’Écocité-Canal de l’Ourcq, un projet urbain et social portant sur la mutation progressive d’un secteur à requalifier en véritable quartier urbain mixte, entraînée par le développement de services et commerces près des transports en commun », affirme Emanuele Dubini, président de DeA Capital Real Estate France. Voisin, le village de marques Paddock Paris, inauguré en novembre 2019, qui compte 93 boutiques réparties sur 20 000 m2, dix restaurants et huit coffee shops, vient enrichir l’offre de services du quartier. « Ce projet va donner au territoire de Bobigny-Pantin une identité industrielle contemporaine autour du développement durable, avec la création de logements garantissant l’émergence d’une vie de quartier et offrant une mixité sociale », ajoute le président. De surcroît, la proximité du site Komunuma, 11 000 m² d’espaces dédiés à la culture, abritant quatre galeries, réhabilité par la Fondation Fiminco, ainsi que les réserves et un petit espace d’exposition du Fonds régional d'art contemporain (Frac) viennent intensifier le renouvellement du territoire avec une volonté assumée de privilégier un environnement mixte (bureaux, résidentiel, commerces, culture, etc.). Des services et du confort Imaginé par l’agence d’architecture Leclercq Associés, Irrigo privilégiera le confort des utilisateurs en leur apportant un cadre de travail unique. Il disposera de vastes plateaux de bureaux, très modulables, ainsi que d’une vue panoramique sur la ville et le canal de l’Ourcq. L’immeuble déploiera ses sept étages autour d’un socle serviciel (développé par le conseil Interface, spécialisé dans les services aux utilisateurs) en rez-de-chaussée et rez-de-jardin, intégrant une triple offre de restauration et un espace wellness. L’offre de services innovante sera accessible toute la journée, et les espaces dédiés seront modulables et utilisables en coworking et lieux de travail informel. Ces aménagements répondant aux nouveaux besoins des utilisateurs de bureaux, leur permettront de se doter des outils pour convoiter les jeunes talents, toujours plus exigeants avec leurs environnements de travail. « Irrigo est une opération lancée en blanc, en ligne avec notre stratégie value add, marqueur de notre confiance dans le développement de cette zone bien desservie et dont l’accessibilité tend à s’enrichir. L’épisode Covid valide également notre stratégie de proposer un immeuble largement ouvert vers l’extérieur, doté de terrasses à chaque niveau, de la proximité immédiate du canal et ses quais réaménagés. Cet accès sécurisé et privilégié est très apprécié des utilisateurs de la zone qui profitent de la vie du canal pour courir pendant les pauses déjeuner ou s’offrir des afterworks privilégiés sur ses péniches et restaurants. », explique Richard Bayliss. Exemplaire en matière d’économie d’énergie et de ressources naturelles, et regorgeant d’innovations en matière de gestion de l’eau et des chantiers, le chantier Irrigo a démarré en janvier 2020, pour une livraison programmée en décembre 2021, grâce à l’approche constructive hors site de GA Smart Building.
UN CHANTIER À FORTE DIMENSION ENVIRONNEMENTALE
• Irrigo porte dès sa conception de fortes ambitions environnementales avec un objectif de triple certification : HQE « Très performant », Breeam « Excellent » et E+C- (Énergie positive et réduction carbone).
• Ses plateaux de 881 m² à 1 945 m² sont exposés à 85 % en premier jour.
• Le chantier est réalisé dans le respect de l’environnement (minimisation des nuisances, réduction des durées de chantier grâce aux éléments préfabriqués, valorisation des déchets recyclés en usine, impact carbone réduit).
UN BÂTIMENT RESPIRANT ET SAIN
Riche en équipements innovants, l’immeuble de bureaux Irrigo bénéficiera des standards du promoteur GA Smart Building, notamment de sa façade double peau respirante intégrant le traitement de l’air, un triple vitrage et des stores motorisés. Le bâtiment sera piloté par Galaxy Pilot, le système de gestion technique centralisée doté d’intelligence artificielle et développé par le groupe, qui permettra d’en optimiser la performance énergétique sans impacter le confort des usagers. Irrigo répondra aux recommandations sanitaires consécutives à l’épidémie de Covid-19 grâce à des modules de traitement d’air intégrés en façade assurant le renouvellement d’air sans connexion via un réseau de ventilation pour renouveler l’air à raison de 50 m3/h pour deux personnes et capable d’être poussés jusqu’à 75 m3/h, soit une surventilatio de 50 % du débit initial. Ces outils seront reliés à la GTB (gestion technique du bâtiment Gapeo (gestion active de la performance par ordinateur) qui permet, en quelques clics, de changer la programmation d’une partie ou de l’ensemble des MTA.
Zoom sur…la ZAC Écocité-Canal de l’Ourcq à Bobigny
Projet urbain et social engagé depuis 2007, la zone d’aménagement concerté Écocité-Canal de l’Ourcq à Bobigny fait partie des ZAC déclarées d’intérêt communautaire, dont le pilotage est assuré par Est Ensemble. Implantée entre le canal de l’Ourcq et l’ex-RN 3, en limite sud de Bobigny, la ZAC Écocité se situe au coeur du grand projet de la Plaine de l’Ourcq. Territoire à la tradition maraîchère puis industrielle, celui-ci est aujourd’hui en pleine requalification pour recréer des quartiers attractifs et vivants, et mieux reliés aux centralités urbaines existantes. Le projet Écocité se trouve à l’interface avec les projets d’aménagement de la ZAC du Port de Pantin, la ZAC de l’Horloge, à Romainville, et la ZAC Quartier durable de la Plaine de l’Ourcq, à Noisy-le-Sec. La ZAC Les Rives de l’Ourcq à Bondy poursuit plus à l’est la transformation du canal et de ses alentours. Les objectifs partagés du grand projet de la Plaine de l’Ourcq sont ceux d’une mixité de programmes, d’une exigence environnementale forte, de la mise en valeur du grand paysage du canal de l’Ourcq, du développement d’activités de loisirs et de culture pour tous, de l’utilisation renforcée de la voie d’eau et du développement des mobilités alternatives à la voiture.
