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Avec près de 980 millions de m² de bâtiments tertiaires, le secteur de l’immobilier tertiaire est responsable de 30 % des consommations d’énergie en France. Face à ce constat les acteurs se trouvent contraints d’investir dans la transition énergétique et écologique du parc immobilier existant.
Dans le cadre de la loi Elan, le décret tertiaire n°2019-771 du 23 juillet 2019, aussi appelé dispositif Eco-énergie tertiaire, impose de décarboner les bâtiments à usage tertiaire via la réduction progressive de leurs consommations afin de contribuer à la mise en œuvre de la Stratégie nationale bas carbone et tendre vers la neutralité carbone prévue pour 2050.
L’heure est à la mobilisation pour réaliser les économies d’énergie imposées par ce décret : moins 40 % en 2030, 50 % en 2040 et 60 % en 2050 par rapport à une consommation d’énergie de référence qui ne peut être antérieure à 2010 ; tels sont les niveaux de performance à atteindre pour les commerces, bureaux, espaces de restauration collective, cliniques et hôpitaux, hôtels, etc. dont la surface est supérieure ou égale à 1 000 m².
Cette réglementation (complétée par différents arrêtés relatifs aux obligations d'actions de réduction des consommations d'énergie finale dans des bâtiments à usage tertiaire) prévoit des méthodes de calculs suivant deux modalités :
- soit en valeur relative par rapport à une année de référence entre 2010 et 2020 ;
- soit en valeur absolue (sachant que sur cet aspect tous les arrêtés ne sont pas encore publiés).
La première mesure impose de procéder à une déclaration, sur la plateforme en ligne OPERAT avant le 31 décembre 2022, afin de saisir des données du bâtiment et définir une situation de référence entre 2010 et 2020, qui sera le point de départ du calcul des taux de réduction à horizon 2030, 2040 et 2050. Il s’agit d’une étape initiale essentielle, constituant un état des lieux annuel de la dépense en énergie du bâtiment qui permettra ensuite de mesurer les économies réalisées sur la période.
Sachant qu’ils sont co-responsables pour l’atteinte des objectifs, l’article R131-41-1 du code de la construction et de l’habitation précise que la déclaration sur OPERAT se fait sous les responsabilités respectives du propriétaire et du preneur à bail, en fonction des dispositions contractuelles prévues au bail. Bien sûr, nombre de baux sont muets sur ce sujet, voire conclus antérieurement à la parution des textes.,
Ensuite, la seconde étape, consistera à mettre en œuvre les opérations de réduction de consommation énergétique d’ici 2030, sachant qu’il convient d’appréhender le gisement d’économies sans le tuer : les premières actions seront les moins coûteuses et les plus faciles à opérer.
Définir et engager une stratégie d’économie d’énergie efficace passe aussi par une répartition des rôles et des coûts entre propriétaires et locataire.
Concrètement, la sensibilisation à la sobriété des usagers du bâtiment ne donnera pas les résultats adaptés aux ambitions du décret et il faut envisager des travaux / investissements, permettant un pilotage intelligent du bâtiment (GTB), l’isolation, ou encore le développement des énergies renouvelables.
Si les termes du bail ne mettent pas à la charge du preneur les travaux de mise en conformité liés à la performance énergétique, ces coûts resteront clairement à la charge du bailleur. Dans le cas inverse, c’est-à-dire d’une clause claire et explicite en ce sens, encore faut-il que les travaux ne relèvent pas de l’article 606 du code civil, puisqu’à défaut, ils ne seront pas refacturables au preneur en application de l’article R 145-35 du code de commerce. On sait que la jurisprudence n’est pas toujours très précise sur cette définition des travaux relevant de l’article 606 du code civil, par exemple sur la question du changement des fenêtres.
Si cette double condition des termes du bail et de travaux ne relevant pas de l’article 606 est remplie, encore faudra-t-il expliquer au preneur qu’il doit supporter le coût de travaux correspondant à une obligation règlementaire impérative en 2030, date à laquelle le locataire aura peut-être quitté les locaux.
Le plan d’actions à définir entre le propriétaire et le locataire sera difficile à mettre en place tant sur un plan technique (audits énergétiques, modélisation, échantillonnage et regroupement de sites par familles cohérentes, simulations…) que stratégique (définir des gisements, des priorités, les scénarios possibles) ; il sera également difficile d’en répartir les coûts, notamment au regard des retours sur investissement attendus.
Les bailleurs devront être inventifs pour ne pas multiplier les situations conflictuelles, notamment en mettant en application des solutions d’investissements telles que le Contrat de Performance Energétique (CPE), les Certificats d’Economie d’Energie (CEE) ou les contrats d’achat d’énergie renouvelables (corporate PPA).
Catherine Saint Geniest, Avocate – Associée
Adrien Fourmon, Avocat – Associé
