Les banques centrales ont sifflé la fin de l’argent gratuit. Avec une célérité qui a surpris de nombreux acteurs bercés par les ronrons des taux d’intérêt nuls, voire négatifs. Mais avec une relative efficacité sur l’objectif premier de cette stratégie : baisser le niveau de l’inflation. Les derniers chiffres de l’inflation core aux États-Unis en attestent.
Un crédit plus cher donc, mais aussi plus rare, cela reste une nouveauté pour une jeune génération d’asset manager qui mesure à quel point l’immobilier s’est dopé aux taux bas ces dernières années. Les premières fissures commencent à apparaître en France, où le montant de la dette se retrouve supérieur à la valeur de l’actif. Souvent, le niveau d’endettement n’est pas la cause première de ces actifs en péril, mais il joue clairement un effet accélérateur.
Comme dans toute crise, la situation ouvre de formidables opportunités pour ceux qui veulent faire de la dette un levier dans leur stratégie d’investissement immobilier. Et ils sont nombreux à se positionner ouvertement ou discrètement. Clairement, les besoins en refinancement – plus de 50 Mds€ sur les trois prochaines années rien qu’en Grande-Bretagne, en Allemagne et en France – leur ouvrent une fenêtre de tir inédite depuis 2008.
Faut-il pour autant y voir une répétition de la Grande Crise financière – violente, mais brève – ou celle des années 1990 – violente et longue ? La première avait donné quelques sueurs froides aux établissements financiers qui n’avaient qu’une crainte, récupérer les clés de l’immeuble. La seconde les avait tout simplement fait quasiment disparaître.
La Banque de France réaffirme que l’immobilier commercial est « un sujet d’attention pour les banques centrales et les autorisations de supervision ». Dans le même temps, elle apporte des chiffres plutôt rassurants quant aux expositions des banques et des assureurs. L’immobilier commercial ne pèse que 3,3 % dans le bilan des banques, 8,4 % dans celui des assureurs. Chat échaudé craint l’eau froide. Le retour des structures de défaisance ne semble pas venu, quand bien même certains fonds vautours aiguisent leurs griffes.
Le sujet est plutôt porté sur la valorisation des actifs immobiliers. Et en l’espèce, aussi bien la Banque de France que l’Autorité des marchés financiers (AMF) soufflent sur les braises en appelant à la vigilance sur les fonds immobiliers. Le message a été entendu par les institutionnels, dont certains ont discrètement retiré leurs billes de quelques SCPI et OPCI. S’il s’ébruite aux oreilles des particuliers, l’histoire ne sera pas tout à fait la même.
