Les valeurs craquent, mais les revenus tiennent… pour le moment. C’est ce qui ressort des premiers résultats semestriels des foncières cotées, indicateurs avancés de l’état de santé des investisseurs immobiliers.
À ceux qui l’attendaient, la baisse des valeurs est bel et bien enclenchée. Elle touche toutes les catégories d’actifs, frappe tous les secteurs géographiques, concerne tous les profils de risque. Elle est la conséquence mathématique de la brutale remontée des taux d’intérêt, mais reflète aussi des tendances de marché déjà prégnantes avant le coup de massue des banques centrales. Ainsi, le bureau dans le quartier central des affaires parisien, affiche une « résilience » toute relative, avec des repricings à la marge, tandis que la décote est violente une fois le Périphérique franchi. Jusqu’à 25 %, rapporte une SIIC.
Cette accélération du réajustement des valeurs au 30 juin confirme les propos des experts tenus lors des dernières Assises de la valorisation immobilière organisées par l’Institut français de l’expertise immobilière (IFEI) et Business Immo. Elles sont encore, pour certaines poches de marché, compensées par la croissance des valeurs locatives, sous l’effet de l’indexation ou sous l’impulsion de la demande. Ce moteur va s’arrêter un jour, toutes les entreprises n’ayant pas la capacité à répercuter l’inflation auprès de leurs clients. Le club des 1 000 €/m2 à Paris ne pourra pas grossir à l’envi. De même, les actifs qui flambent après avoir flanché, comme l’hôtellerie qui prend sa revanche sur les confinements, vont tôt ou tard connaître une accalmie. Regardez la logistique.
La question qui se pose dorénavant à tous les investisseurs est de savoir combien de temps ils peuvent tenir. Toutes les foncières cotées font face à la même problématique : maîtriser leurs coûts financiers. Et toutes mènent une stratégie d’allègement de leur bilan par le biais de cessions opportunistes ou planifiées, par la réduction drastique de leur pipeline de développement et/ou par l’allongement de la maturité de leur dette.
Face à une certitude – la hausse du coût de la dette –, les professionnels vont devoir jouer avec les aléas et prouver leur capacité à délivrer ou pérenniser les revenus. Ce qui remet l’immeuble au centre du jeu.
Pour l’heure, la plupart des foncières françaises répondent présentes, relevant même pour certaines leur guidance. Mais l’enjeu dépasse les seuls acteurs cotés et s’étend à tout l’écosystème des fonds d’investissement faisant appel à l’épargne publique. On pense tout particulièrement aux SCPI.
Au-delà de la question de la valeur, l’un des derniers arguments de l’investissement immobilier sera de pouvoir délivrer un coupon. Quand bien même celui-ci est désormais challengé par d’autres produits d’épargne.
