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Le monde de l’immobilier a été quelque peu bousculé ces derniers temps… Pensez-vous pouvoir maintenir dans ce contexte la feuille de route approuvée par le conseil d’administration en 2022 ?
Christel Zordan : La feuille de route que nous nous sommes fixée s’articule autour de trois grands axes : plus de mixité, plus de régions et plus de qualité environnementale. Ils sont toujours d’actualité, mais nous les adaptons à la conjoncture actuelle. Les objectifs chiffrés, décidés en 2022, prévoient un portefeuille composé à deux tiers de bureaux, à un tiers d’autres actifs, deux tiers situé en Île-de-France et un tiers en région, et nous voulons que 80 % de nos actifs soient labellisés ou certifiés. En revanche, nous pourrons être amenés à faire bouger les curseurs, en jouant sur nos deux principaux leviers : une rotation d’une partie du patrimoine et les développements des actifs existants. Pour nous adapter au contexte, les cessions ne seront donc pas forcément celles initialement prévues et les acquisitions ne se feront peut-être pas au rythme que nous avions anticipé. Mais nos objectifs finaux restent les mêmes.
© Soho Infographie EvasYon - Lyon
Concrètement, qu’a-t-il fallu adapter?
CZ : Il y a deux ans, notre raisonnement était de signer des baux à long terme sur certains actifs, persuadés que nous trouverions facilement un acteur pour les racheter. Or, ce n’est plus aussi simple, notamment du fait de la fragilisation actuelle de certains acteurs du marché comme les SCPI qui étaient pourtant friandes de ce type de bien. Nous allons donc chercher de la liquidité sur d’autres types d’actifs, dont la durée de bail n’est pas forcément déterminante, en nous focalisant plutôt sur la qualité du locataire. Il y a également l’exemple de l’immeuble que nous souhaitions conserver, mais que nous avons finalement cédé à notre locataire, car il nécessitait un investissement trop important au regard de sa valeur d’expertise pour être en conformité avec la réglementation du Décret tertiaire, entré en vigueur en octobre 2019. D’une manière générale, nous restons convaincus de nos choix, notamment de la nécessité d’introduire toujours plus de mixité dans notre portefeuille et dans les zones urbaines où nous investissons. En tant qu’acteur de long terme, nous répondons à des évolutions sociologiques, et nos choix ne sont pas gouvernés par la seule question des taux.
La question environnementale est un axe majeur dans votre stratégie. Mais vous faut-il parfois renoncer à certains aspects dans un projet, pour des raisons économiques par exemple?
CZ : Nous sommes dans l’état d’esprit où, quoi que nous fassions, il faut que nous le fassions de façon vertueuse. Il s’agit d’une démarche globale. Il est certes parfois difficile de convaincre, même en interne, car d’aucuns estiment que nous pourrions reporter certaines actions, qu’il n’y a pas de caractère d’urgence et que les ressources financières doivent être allouées à d’autres aspects de notre métier. Je pense au contraire que nous devons agir dès aujourd’hui… par conviction d’une part, mais aussi parce que nous devons anticiper la taxinomie à venir, la décision des banques de prêter uniquement pour des projets à la qualité environnementale élevée ou « alignée ». Nous devons le faire aujourd’hui aussi parce que les utilisateurs font de plus en plus le choix de bâtiments plus vertueux. Il nous reste néanmoins à dédier les ressources aux bons postes : audit Décret tertiaire, trajectoire CRREM (Carbon Risk Real Estate Monitor), taxinomie, gouvernance, aspect sociétal, etc., car nous sommes forcément contraints, à un moment, de faire des arbitrages.
Vous avez récemment reçu le trophée du Booster du réemploi, dans la catégorie «Maître d’ouvrage privé bâtiment tertiaire» pour le projet Topaz, à Vélizy. Vous pouvez nous en dire plus?
CZ : La rénovation de ce bâtiment de 14 000 m² a été menée dans une dynamique écoresponsable, de la conception à la réalisation, notamment en favorisant des matériaux et mobiliers issus du réemploi, recyclés, upcyclés ou écoconçus, sur 4 600 m². Le bilan d’impact environnemental de cette opération : 42 tCO2 d’économie carbone, ce qui représente 35 allers-retours Paris-New York en avion, une limitation de l’épuisement des ressources par le réemploi et le recyclage (taux de valorisation pour les déchets : 87 %). Grâce au réemploi, 479 MW ont été économisés, soit une consommation électrique équivalente à 24 000 km en TGV ! Par ailleurs, 2 511 litres ont été économisés, soit l’équivalent de 13 baignoires de 200 litres, et 42,1 tonnes de déchets ont été évités. Dans cette démarche de réemploi, les tables du restaurant interentreprises ont été fabriquées à base de 9 982 volants de badminton usagés. Ce trophée est une reconnaissance de la politique environnementale engagée par la Société de la Tour Eiffel depuis de nombreuses années. Il doit être inspirant pour l’avenir et inciter à poursuivre les efforts en matière d’économie circulaire. Et surtout, cela nous a permis de démontrer, par exemple, que ça ne coûte pas plus cher… Fiers du projet et de ses résultats, nous avons l’ambition de reproduire et d’améliorer la démarche pour nos futurs projets.
Qu’en est-il de la partie sociétale de vos engagements RSE?
CZ : Nous allouons un budget conséquent dédié aux formations et à l’accueil d’élèves en apprentissage. Nous avons signé la charte pour la parité dans l’immobilier et nous nous efforçons de mettre ses principes en application chaque jour. Fin novembre aura lieu la Semaine européenne pour l’emploi des personnes handicapées (SEEPH) et nous avons participé à un système de volontariat, appelé le « duo day » pour favoriser l’intégration de ces personnes dans le monde de l’entreprise. Une plate-forme a également été mise en place afin de sensibiliser les salariés aux enjeux de développement durable et de leur donner les moyens d’avoir un impact social positif en bénéficiant d’une journée par an pour faire du bénévolat. Plus généralement, nous sommes en train de changer notre culture d’entreprise, pour être davantage en phase avec la société. Nous attirerons ainsi de nouveaux talents et nous fidéliserons ceux qui travaillent déjà avec nous.
La Société de la Tour Eiffel se présente aujourd’hui comme un acteur de nouvelle urbanité. Qu’est-ce que cela signifie?
CZ : L’évolution de la société se dirige vers des villes plus mixtes, où le temps de transport est limité entre les différents moments de la journée, vers des villes où les quartiers vivent sur des amplitudes plus importantes qu’aujourd’hui. Il existe des typologies de biens de plus en plus nombreuses, avec l’apparition de sousclasses comme les résidences de coliving, des résidences seniors, etc. Nous adaptons nos immeubles à ces évolutions, dans la mesure de ce que l’on nous laisse faire… C’est en effet plus ou moins difficile à mettre en œuvre selon les villes. À Lyon, le bâtiment EvasYon, où nous avons pu créer un nouveau lieu de vie paysager et innovant, réunissant une mixité d’usages, sera par exemple sans doute l’un des derniers à proposer du coliving dans cette métropole, qui affirme ne plus vouloir voir naître d’autres projets de ce type à l’avenir.
Avez-vous des inquiétudes quant à l’avenir et comment la Société de la Tour Eiffel peut y faire face ?
CZ : La hausse des taux a été violente et rapide. Elle a évidemment une incidence sur le coût de nos projets et de nos financements. Elle a également un impact sur les moyens de financement des contreparties. Cela pourrait nous amener à décaler dans le temps certains de nos développements pour ne pas avoir à renoncer à la qualité environnementale de nos projets. Le contexte économique et géopolitique pourrait aussi entamer la santé financière de nos locataires et les amener à décider de déménager. Ces inquiétudes sont compensées par notre taille modeste et l’agilité qui en découle. La stabilité et la fidélité de nos actionnaires nous permettent également de soutenir nos stratégies à long terme. Le fait que nous soyons une société foncière intégrée et cotée nous donne plus de latitude qu’à d’autres. Enfin, les changements opérés depuis deux ans au sein des équipes nous confèrent le dynamisme et la capacité d’anticipation pour faire face à ces réalités de marché.
NANTURRA
Les hôtels d’activité ont leur propre marque. La Société de la Tour Eiffel lance une offre exclusive d’hôtels d’activité à étages desservis par une rampe d’accès à double sens. Elle sera représentée par la marque dédiée LILK (Light Industrial, Last Kilometer). Appelée à se déployer à proximité des grands centres urbains, cette marque entend contribuer à une meilleure maîtrise du foncier par la verticalisation des espaces, permettant de lutter efficacement contre l’artificialisation des terres. L’immeuble Nanturra, situé dans le Parc Eiffel Nanterre-Seine à proximité de l’A86, constitue le tout premier actif estampillé LILK
© Paul Mayla
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