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Point de vue de Joachim Azan

Les particuliers reprennent le pouvoir sur les opérations de grande taille, face aux institutionnels

L’augmentation programmée des ventes de biens immobiliers publics annonce une multiplication inédite des opportunités d’investissement pour les opérations de plusieurs milliers de m2, au moment-même où les banques durcissent leurs conditions de financement. Une tendance qui devrait amener les investisseurs particuliers à se regrouper au sein de véhicules d’investissement collectifs, afin d’accroître leur force de frappe et de profiter de ces opportunités.

Jusqu’ici étonnamment résilient face aux conséquences économiques de la crise financière, le marché immobilier est en passe d’aborder une nouvelle phase de son cycle, désormais plus vulnérable, voire baissière. En clair, le marché tourne à l’avantage des acheteurs. Enfin. Cette nouvelle donne n’est pas anodine. Loin de détruire de la valeur, celle-ci annonce une modification structurelle du marché, qui s’apprête à générer de nombreuses opportunités d’investissement dans les années à venir. Explications.

Ces mutations concernent tout d’abord l’offre. Anciens hôpitaux, casernes, bâtiments administratifs parfois prestigieux… Soucieux d’alléger son endettement, l’Etat français s’apprête à céder, d’ici à 2013, près de 1 700 immeubles et terrains, souvent à fort potentiel de réhabilitation. Dernièrement, les anciens locaux de la mairie d’Antibes ont ainsi été vendus à l’opérateur immobilier Novaxia, préalable à une transformation en un programme de logements. Et ce robinet public de foncier semble bien pérenne (contrairement au robinet du crédit). Amenée à traverser les alternances, cette stratégie d’orthodoxie budgétaire fait, en effet, l’objet d’un large consensus politique.

Parallèlement, la crise économique va accroître la vacance dans l’immobilier tertiaire et favoriser les cessions d’immobilier de bureau en vue de leur réhabilitation. Une nécessité d’autant plus impérieuse pour les propriétaires institutionnels que l’article 210E du Code général des impôts prévoit un régime fiscal dérogatoire pour les plus-values de cession des biens immobiliers à usage professionnel, dans le seul cas où l'acquéreur s'engage à transformer le bien en habitation.

Ce n’est pas tout. Confrontés à des difficultés en matière de liquidité et à un durcissement de leurs ratios prudentiels, les banques vont parallèlement se montrer davantage averses au risque et encore plus sélectives dans leurs octrois de crédits hypothécaires. Et elles seront d’autant moins enclines à financer des acquisitions de propriétés publiques ou de biens à réhabiliter que ces derniers sont généralement vendus libres de toute occupation (sans bail et sans revenu), sans la sécurité d’un quelconque bail. De quoi limiter la concurrence lors des mises sur le marché et donc apporter une marge de négociation historique aux acteurs riches en trésorerie. Plus que jamais, « cash is king ». Investisseurs en dernier recours, les particuliers ont une carte à jouer, pour tirer profit de cette situation… Mais à la condition de se regrouper.

Car voilà : les meilleures opportunités risquent de se concentrer sur les opérations de taille conséquente. Ce son, en effet, majoritairement des biens de grande taille qui seront cédés dans les années à venir par les grands donneurs d’ordres publics et institutionnels. Et ce sont aussi les biens importants qui seront les moins disputés, faute de financements bancaires suffisamment généreux.

Par ailleurs, ces opportunités de marché sont par nature très hétérogènes et nécessitent des réponses sur-mesure, au cas par cas. Est tantôt adaptée une opération de promotion immobilière, tantôt une opération de réhabilitation dans une logique court terme de type marchand de bien, tantôt, enfin, la création dans le temps d’un fonds de commerce hôtelier…C’est le bâtiment qui dicte sa loi et crée l’opportunité.

L’heure est donc à la fois à l’opportunisme et au regroupement. Pour capter la valeur de ce type d’opération, les investisseurs n’ont donc d’autre choix que de se rassembler au sein de véhicules collectifs qui disposent à la fois de la vocation, de la souplesse et de l’expertise nécessaires pour profiter de ces opportunités lorsqu’elles se présentent. Pour un épargnant, il serait difficile, par exemple, d’acquérir seul les 3 000 m2 de l’Hôtel particulier de Miramon, à Paris, dont la vente par l’Etat est prévue ce mois-ci, puis de le transformer en logements haut de gamme. Ce serait bien dommage.

Mots-clés : Novaxia
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