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Point de vue de Jean-Claude Dubois

« Une plus forte rotation des experts en évaluations immobilières est souhaitable »

Le principe de rotation d’un expert immobilier sur un patrimoine immobilier paraît un principe sain. Il vise à éviter, comme pour les commissaires aux comptes, la création d’une certaine proximité entre l’expert immobilier et son client mais aussi que l’expert ne s’enferme dans une certaine routine sur un patrimoine et retraduise imparfaitement les évolutions du marché.
A l’approche de la mise en oeuvre des expertises semestrielles, ce principe est-il appliqué par les différents acteurs de l’immobilier et notamment les investisseurs ? En réalité, un certain nombre d’acteurs, comme les SCPI, fonds non cotés ou mutuelles, n’ont aucune obligation en la matière contrairement aux OPCI, les compagnies d’assurance, ou encore, les foncières cotées. Le spectre est donc très varié et certains acteurs devraient intégrer ce principe, ce qui leur éviterait de donner l’impression de fonctionner dans le cadre d’un monopole qui pourrait leur être reproché.

Concrètement, ce principe pourrait être applicable selon deux variantes, l’une consistant à pratiquer la rotation des sociétés d’expertise et l’autre celle des signataires. La première variante paraît relativement simple à mettre en oeuvre et facile à contrôler pour le régulateur public. La seconde variante, qu’appliquent les commissaires aux comptes ou les experts britanniques qui suivent les règles très strictes de la RICS notamment en termes de « muraille de Chine », consiste à organiser une rotation des signataires mais aussi des équipes qui travaillent sur les portefeuilles. De cette manière, on évite les inconvénients évoqués ci-dessus, tout en intégrant une évolution de la taille des acteurs immobiliers, notamment investisseurs, dont l’importance des portefeuilles nécessite un dimensionnement des équipes d’experts en rapport avec celle de leur patrimoine.

Seules des sociétés d’expertise de taille significative sont en mesure de tenir cet engagement et ainsi, la deuxième variante semble mieux adaptée aux contraintes de fonctionnement des acteurs de l’immobilier. Elle impose au régulateur un contrôle un peu plus approfondi mais donne une garantie supplémentaire pour le consommateur final.

En complément de cette application, BNP Paribas Real Estate Expertise estime qu’il serait pertinent de préconiser pour les différents acteurs de l’immobilier de faire expertiser leur patrimoine par deux experts différents de manière à établir un benchmark permanent de la prestation des experts en évaluations immobilières.

Cette intervention d’un second expert peut se faire soit sur des patrimoines complémentaires, soit sur une répartition des missions de chacun à l’image des OPCI où le second expert analyse les diligences, la méthodologie et le résultat de son confrère. C’est le besoin de l’utilisateur d’expertises qui déterminera le choix. Il s’agit là de donner l’image la plus précise et la plus fiable possible du patrimoine des investisseurs et d’assurer l’actionnaire ou le porteur de parts de la qualité et de l’attractivité de son investissement en pierre papier.

A noter : en 2011, BNP Paribas Real Estate Expertise a réalisé 76 000 expertises dont 14 500 en France auprès d’investisseurs, banques, et entreprises utilisatrices. Cela représente 44 000 000 m² pour un montant d’actifs de 113 milliards d’euros.