Juridique
Point de vue de Bruno Bédaride, Etude Bédaride

Anticiper et sécuriser un projet d'acquisition immobilière par un non résident par une étude stratégique

Contrairement aux apparences, l’acquisition d’un bien immobilier en France par un non résident est une opération complexe due à son caractère international. Idéalement, le non résident devrait commencer par contacter un notaire pour étudier la faisabilité de son opération et ses conséquences, car il n'a pas toujours conscience des difficultés de son projet.

En particulier, il convient d'examiner préalablement avec le candidat acquéreur sa situation personnelle/familiale, ses sources de financement au regard des obligations en matière de lutte contre le blanchiment de capitaux et son objectif : durée de la détention, but de l’acquisition (investissement locatif ou de loisir), transmission souhaitée ou non du bien à acquérir dans le cercle familial.

A l'issue de cet examen, une étude écrite doit présenter l’environnement fiscal lié à l’acquisition, la détention et la vente d’un immeuble en France par un non résident au regard des règles françaises et de la convention fiscale internationale applicable en liaison avec son conseil juridique et fiscal dans son Etat de résidence. Il y a lieu également d'étudier les conséquences juridiques et patrimoniales de l'acquisition projetée en cas de divorce ou de décès. Cette étude doit permettre de déterminer la structure d’investissement la plus adaptée suivant l’objectif de l’acquéreur. Ainsi, une société pourra être constituée (investissement locatif), un contrat de mariage, une modification spécifique à celui-ci ou la désignation de la loi applicable au contrat de mariage pourra être proposé (investissement de loisir) et une option pour la loi successorale de l’Etat de nationalité de l’acquéreur pourra être formulée (acquéreur ressortissant d’un Etat de l’Union européenne).

Après avoir trouvé le bien immobilier recherché, il est conseillé à l'acheteur de s'adjoindre les services d'un sachant en matière de travaux de bâtiments pour évaluer les travaux éventuels à réaliser. La promesse de vente pourra ensuite être signée après finalisation de la négociation. Son objet est non seulement de lier les parties, mais aussi de fixer les conditions de la vente au regard des résultats de l'audit du bien immobilier et de l'examen du dossier juridique et fiscal, en évitant toute mauvaise surprise après la signature de la promesse de vente.

En résumé, l'acquisition d'un bien immobilier en France par un non résident dans de bonnes conditions de sécurité, nécessite d'anticiper et de faire étudier son projet afin de choisir la meilleure structure d'investissement. La signature de la promesse de vente ne peut intervenir idéalement, qu'après examen technique du bien immobilier par un professionnel et prise en compte de ses caractéristiques et de son état.