Logement
Point de vue de Yoann Joubert, Réalités

« La France n’a pas besoin de 500 000 logements supplémentaires par an »

Yoann Joubert, dirigeant fondateur de Réalités à Saint-Herblain, en Loire Atlantique, ne craint pas d’avancer à rebours de la pensée dominante. Selon lui, les vrais maux qui minent l’immobilier neuf en France ne sont pas ceux que l’on croit. La crise ne vient pas tant d’un déficit en volume ; mais au contraire d’une surproduction de logements chers aux prix de revient incompressibles du fait d’un renchérissement permanent du prix de revient des bâtiments. Il faut donc construire mieux, moins cher et plus près des attentes des Français.

Quelques exemples d’aberrations qui contribuent à rendre l’immobilier financièrement inaccessible en France.

Un enfer pavé de bonnes intentions

Logements trop chers ? Oui. Marges exagérées des promoteurs ? Non, cette analyse est trop simpliste. Elle cache la vraie cause de décalage entre le prix des appartements et la solvabilité des ménages. L’explication vient de la multiplication des normes. Il ne s’agit pas de remettre en cause la légitimité de ces mesures, mais d’acter l’augmentation mécanique du coût des logements du simple fait de leur mise en application. Les normes BBC ? C’est un prix final de 5 à 10 % plus cher selon la capacité du promoteur à industrialiser les procédés de fabrication.

De même, l’accès de personnes à mobilité réduite dans tous les appartements, ou les normes antisismiques appliquées uniformément à tout le territoire : à chaque fois, c’est un surcoût de 5 %. Sans parler du quota de prises de recharges dans les parkings pour les voitures électriques ! Le second grand facteur de renchérissement des prix est le quota de logements sociaux dans les programmes de promotion. Là encore, une mesure louable au départ qui se révèle injuste et coûteuse à l’arrivée.

Pourquoi le besoin de 500 000 logements est surévalué

Si l’on considère que la taille moyenne des ménages est de 2,28 occupants, comme l’indique l’INSEE, le nombre de 500 000 nouveaux logements par an, systématiquement repris par les politiques et les économistes, représente une capacité immobilière adressée à 1,140 million de nouveaux habitants par an. Or, même en tenant compte d’un solde migratoire positif de 100 000 personnes par an, la croissance démographique annuelle n’excède pas 326 000 habitants. Il suffirait donc de 143 000 logements construits chaque année pour absorber cette demande supplémentaire.

Dans un texte adressé aux députés et sénateurs, Yoann Joubert étaye ces deux constats et fait quelques propositions, dont une principale liée au développement de l’accession sociale.