Logement

L’épargne au secours du logement

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Les investisseurs institutionnels peuvent-ils sortir de leur phobie du logement ? La question mérite d’être à nouveau posée au lendemain de la parution d’un Livre Blanc à l’initiative de l’Aspim, l’association regroupant les gestionnaires de SCPI et OPCI.

L’initiative des professionnels de l’épargne immobilière mérite d’être soulignée à plusieurs titres. D’abord sur la forme, par la volonté de sortir du bois et de proposer – noir sur blanc – 10 idées pour le logement intermédiaire. Celui des fameuses classes moyennes. Ensuite, sur le fond, par des idées qui ne reposent plus sur le seul levier fiscal. Sans renier les dispositifs d’amortissement qui ont – n’en déplaisent à ses détracteurs – favorisé le développement d’une offre locative, les auteurs du livre blanc plaident pour des formules de démembrement, où l’on dissocierait la propriété du sol de celle du bâti. L’Aspim milite également pour la dissociation, dans le temps, de l’acquisition du foncier et l’achat du bâti, dans lequel l’investisseur institutionnel acquiert la nue-propriété et l’organisme HLM l’usufruit, avec la possibilité pour le locataire de racheter progressivement la nue-propriété. Toutes ces techniques – dont les outils juridiques existent en France – visent à partager le prix de revient d’une opération pour procurer une rentabilité acceptable par les investisseurs.

Car, en bons professionnels de l’épargne, les adhérents de l’Aspim ne peuvent s’exonérer de cette dimension économique et financière. Dimension un peu trop souvent oubliée par les politiques ou habilement noyée dans un discours bien pensant sur la politique du logement.

Quels sont les enjeux pour les gestionnaires de SCPI et OPCI ? Au-delà des préoccupations sociétales, le Livre Blanc de l’Aspim brosse les premières esquisses de nouveaux produits d’épargne, basés sur des actifs tangibles, un horizon de placement à long terme et une sécurisation du produit au travers d’un mécanisme de fonds de garantie des loyers. Un cocktail gagnant pour tout le monde. Pour les investisseurs institutionnels derrière lesquels sommeillent des petits épargnants. Pour l’industrie de l’épargne immobilière que l’on pourrait étendre à l’ensemble des fonds cotés ou non cotés. Pour l’économie du bâtiment qui souffre aujourd’hui d’un rythme de construction atrophié. Pour les classes moyennes qui pâtissent depuis trop longtemps d’un réel déséquilibre entre l’offre et la demande.

Le gouvernement s’accroche à la volonté de faire revenir les investisseurs institutionnels sur le logement. Jean-Marc Ayrault comme Cécile Duflot privilégient le dialogue à l’épreuve de force. Ils auraient tout intérêt à lire les conclusions du Livre Blanc de l’Aspim pour y puiser quelques recettes.

> Le Livre Blanc de l'ASPIM