Logement
Point de vue de Philippe Taboret, Cafpi

Réforme de l'urbanisme : un pragmatisme bienvenu

Madame Cécile Duflot, ministre de l'Egalité des territoires et du Logement, vient d'annoncer un train de mesures de nature à réformer le droit de l'urbanisme et de l'aménagement. Elles feront l'objet pour la majeure partie d'entre elles d'ordonnances, ce choix de méthode permettant d'accélérer le processus juridique et de mettre ces nouveaux outils à disposition des professionnels sans délai. Cette annonce fait suite au vote de la loi sur la mobilisation foncière des terrains de l'Etat, et au plan initié par le Président de la République pour l'investissement. On a pu entendre des réactions de déception, auxquelles il ne me paraît pas opportun de m'associer, mais que je puis comprendre pour une seule raison : les mots de réforme ou de relance étaient-ils bien choisis ? Ne s'agit-il pas plutôt d'ajustements bienvenus, qui sont loin de bouleverser les grands équilibres juridiques du code de la construction, indispensables néanmoins ?

Ne fallait-il pas d'urgence faire en sorte que le territoire se densifie, et qu'on cesse d'assimiler l'optimisation de l'espace à la laideur ou encore à l'insécurité ? Ce point est crucial au moment où le pays va réélire ses maires : il faut en finir avec le malthusianisme de la production des logements, et aller à marches forcées vers une programmation généreuse et ambitieuse de la construction dans nos villes. L'opinion elle-même va devoir évoluer et ne plus considérer la densification comme inacceptable a priori.

C'est vrai des projets à venir, c'est vrai du patrimoine existant, dans une moindre mesure. Aligner la hauteur des immeubles, exploiter ce qu'il est convenu d'appeler les dents creuses ressortit au bon sens, et peut même améliorer l'apparence de nos cités.

Il est également salutaire d'alléger les contraintes les plus discutables, telle l'obligation d'associer plusieurs emplacements de parking à tout logement construit, contenue dans la plupart des plans locaux d'urbanisme.

Cette règle augmente notoirement le prix des logements et ne correspond plus aux habitudes de vie des ménages, en particulier dans les métropoles et leur périphérie immédiate.

Quant à la transformation des bureaux vacants en logements, le gouvernement a raison de vouloir la favoriser. Il est indéniable que les besoins en locaux tertiaires ont baissé ces derniers mois, et il est peu probable que le mouvement inverse s'amorce de sitôt. Ce sont ainsi 500 000 m² de bureaux non placés depuis 4 ans qui sont sur le marché, et que leurs propriétaires investisseurs portent douloureusement. Nonobstant la moindre rentabilité, le résidentiel présente une attractivité nettement plus forte, un risque de rotation bien moindre et un espoir de plus-value majoré.

La filière professionnelle attendait aussi un geste public pour améliorer la sécurité des opérations de promotion et freiner les recours abusifs. La ministre du Logement parle à juste titre de recours malveillants, qui feront l'objet d'instructions plus rapides et d'amendes plus lourdes s'ils sont infondés. On note aussi une procédure simplifiée de demande de permis de construire pour les programmes de logements significatifs. Les promoteurs réclamaient aussi depuis des années une baisse des prix du foncier, qui a pour condition la mise sur le marché d'un flux de terrains. Le foncier public, enfin recensé - l'inventaire devant être encore affiné - comme celui qui est détenu par des particuliers qu'une fiscalité spécifique doit conduire à le libérer plutôt qu'à le thésauriser, voilà la matière première qui servira de base à la construction de milliers de nouveaux logements. En outre, baisser la TVA au profit du logement social correspond bien à cibler les besoins les plus pressants.

Bref, la volonté de supprimer nombre d'embarras à la construction et de réunir un arsenal tous azimuts pour revigorer sans délai le rythme asthénique de la production de logements est louable. Tellement d'ailleurs qu'on peut regretter que le gouvernement se soit arrêté en si bon chemin : le régime de taxation des plus-values sur les biens locatifs et les résidences secondaires instauré à tort par la précédente majorité doit être revu et corrigé, une TVA à taux réduit est attendue des promoteurs privés, comme les agents immobiliers attendent une modération des droits de mutation. Quant aux normes techniques multiples enchérissant le coût des logements neufs, il faut en suspendre l'obligation au-delà de ce qui a été fait avec les parkings. Et puis, de grâce, qu'on préfère l'incitation à la sanction : les menaces de réquisition, de taxation supplémentaire sur les logements vacants ou encore de renforcement des droits des locataires ont pour seul effet de raidir les investisseurs, particuliers et institutionnels.

Enfin, lorsqu'on combine les mesures en cours, le niveau bas des taux d'intérêt longs, et sans doute une baisse des taux courts au bénéfice des prêts immobiliers à taux révisable et des crédits à la consommation, on a une équation heureuse pour l'économie du pays. Et l'espoir d'une année 2013 qui sauvera l'essentiel. L'ultime condition consiste à ne pas céder à l'abattement et à faire feu de tout bois. Le pragmatisme de la politique du moment doit être prolongé par le dynamisme sans arrière-pensée de la communauté professionnelle.