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De quoi l'OPA de la SMABTP sur la STE est-elle le nom ?

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Nouveau rebondissement dans le feuilleton STE 52.65€ | -0.10% . La SMABTP a lancé une OPA surprise sur la Société de la Tour Eiffel, quelques semaines après son revers dans sa tentative d'opposition à la fusion Icade 63.83€ | -0.31% /Silic 81.98€ | -8.98% . La mutuelle semble profiter de la division entre l'équipe de direction et le premier actionnaire de la foncière pour mettre la main sur ce qui a été la première SIIC créée ex-nihilo à la Bourse de Paris. Un affrontement qui grève totalement le dernier volet de la stratégie mise en place à l'occasion du plan de succession de ses fondateurs, Mark Inch et Robert Waterland, celui du redéveloppement.

La première question que tout le monde se pose est de savoir pour qui roule la SMABTP. Est-elle le faux-nez de Chuc Hoang, premier actionnaire de STE qui flirte avec la barre des 30 % sans vouloir la dépasser ? SMABTP pourrait y trouver un allié de circonstance dans la perspective de conserver le statut SIIC qui l'oblige à ne détenir qu'un maximum de 60 % du capital de la STE. Reste deux écueils : le prix - on y reviendra - et la future dilution de la participation de l'homme d'affaires si la mutuelle loge une partie de son patrimoine dans cette foncière cotée. Ou alors SMABTP travaillerait-elle en sous-main pour l'actuelle direction dont elle valide en partie la stratégie dans ses motivations. Le fait que l'offre ne porte pas sur les options d'achat d'actions, ni sur les actions gratuites, semble écarter l'hypothèse d'une action de concert, selon Invest Securities. Le directeur général adjoint, Hubert Rodarie, a assuré dans les Echos ne pas avoir eu de contact avec les deux parties avant le dépôt de l'OPA. Dont acte. La SMABTP joue la carte de la division pour prendre le contrôle d'un véhicule qui pourrait devenir le support privilégié d'un patrimoine immobilier estimé à plus de 1,5 Md€.

Mais alors pourquoi offrir un prix si bas ? En proposant 48 € par action, soit une décote de près de 18 % par rapport à l'ANR triple net EPRA et de près de 30 % par l'ANR de remplacement, la SMABTP n'obère-t-elle pas ses chances de réussite ? Chuc Hoang, qui a raflé des titres ces derniers mois avec un cours de Bourse oscillant entre 46 et 52 €, n'a que peu de raison objective d'apporter à l'offre. Les rares analystes qui suivent la STE semblent sceptiques sur le prix "dérisoire". En privé, quelques patrons de foncières se disent même choqués par la valorisation de la STE.

SMABTP, qui jugeait insuffisantes les conditions financières de la fusion entre Icade et Silic, estime ici que le prix reflète la valeur de la société et non son cours de Bourse. Mieux, par un savant calcul à partir des multiples boursiers de sociétés comparables, son offre "extérioriserait" une prime de 24 % !

La question que l'on peut se poser est de savoir si c'est la Société de la Tour Eiffel qui est assise sur une bulle... ou si c'est tout le compartiment immobilier de la Bourse de Paris qui est survalorisé ?