Bureau

Et maintenant, le mur de capitaux

© solvod - Fotolia.com

Après la faillite de Lehman Brothers et l'effondrement du château de cartes financier, d'aucuns ont cru que le mur de la dette allait emporter le marché de l'immobilier d'entreprise européen. Finalement, c'est un mur de capitaux qui submerge un secteur dont les fondamentaux ont quand même été fragilisés par la crise.

Quelques chiffres d'abord, pour mesurer l'ampleur de la vague. Dans une économie molle, à la croissance atone, il est un marché qui affiche une progression de... 35% : celui de l'investissement. Quelque 3,5 Mds€ enregistrés au 1er trimestre 2014, fruit en partie du glissement de certaines grandes transactions prévues pour la fin de l'année 2013, à l'exemple de la cession de Cœur Défense à Lone Star pour un montant estimé à 1,3 Md€. Mais ce trompe l'œil n'en n'est pas un. Près de 5,5 Mds€ sont déjà programmés pour le 2ème semestre : portefeuille Klépierre 36.15€ | +2.52% /Carrefour, portefeuille Risanamento, centre commercial Beaugrenelle, campus SFR, portefeuille FDR 78.36€ | +3.20% /Blackstone, Le Madeleine (ex-Trois Quartiers) ou encore Incity à Lyon...

Un inventaire à la Prévert qui dévoile une diversité impressionnante en terme de typologie d'actifs. On y trouve tout aussi bien du commerce, que du bureau ou encore de la logistique. Avec tous les profils de risque également, de l'ultra Core, avec les actifs du triangle d'or parisien cédés par la foncière italienne, à l'investissement opportuniste de Cœur Défense.

Comment expliquer cet appétit ? La prime de risque, pardi ! Sans renier les qualités intrinsèques du marché immobilier français (profondeur, liquidité, stabilité), le secteur bénéficie surtout de l'absence de rendement des obligations et d'une défiance persistante des investisseurs pour le marché Actions. Ainsi, en dépit d'une performance globale en berne selon IPD France de 5,1%, l'immobilier offre encore l'un des couples rendement/risque les plus attractifs et affiche le meilleur rendement global sur les 10 dernières années.

On peut légitimement être plus dubitatif sur les 10 prochaines années après que la performance de l'immobilier se soit affranchie du contexte macro-économique français. "La masse de capitaux fait que l'on achète de l'immobilier même avec des rendements décroissants", observait Olivier Piani, CEO d'Allianz Real Estate lors du colloque IPD. Cette dichotomie croissante entre le locatif et l'investissement laisse imaginer deux sorties possibles. L'une, par le haut, appelle un retour de la croissance économique et une reprise des marchés locatifs qui inverserait le potentiel de réversion locative négatif, notamment dans les bureaux, mis en lumières par les dernières données d'IPD France. L'autre, par le bas, suppose d'acter une baisse des valeurs vénales pour réduire un écart "intenable" avec les valeurs locatives. Un scénario toujours plausible plus de 5 ans après le déclenchement de la crise financière.