Logement
Point de vue de Loïc Delavaud, CNCIOB

[POINT DE VUE] Acquérir et financer son bien immobilier

En France, près de 60 % des ménages sont propriétaires de leur résidence principale. 55 % du parc immobilier locatif est également la propriété des particuliers. Le reste de ce parc étant détenu par le secteur public.

Pour l’acquisition ou la construction de leur résidence principale, les particuliers sont 80 % à emprunter auprès d’un établissement, et ce, quel que soit le niveau des taux de crédit immobilier. Tout cela tend à démontrer que les Français ont la capacité à devenir propriétaires, ou bien d’acquérir un bien immobilier à destination du marché locatif, qui sera source de revenus complémentaires à la retraite (ou avant) et donnera une valeur supplémentaire au patrimoine lors de la transmission/succession aux enfants. L’immobilier est donc une façon, pour les français de protéger leur famille et ils en ont d’ailleurs fait leur placement privilégié (1).

La conjoncture actuelle facilite la mise en oeuvre de ces projets. Les banques sont toujours enclines à prêter les sommes nécessaires à leurs clients, qui pourront accéder à des conditions de coûts de crédits faibles, dues à des taux historiquement bas. mais également à une segmentation des tarifs des assurances (Décès, invalidité et incapacité de travail) proposées par les banques. En effet, d’un tarif unique il y a quelques années, quel que soit l’âge, les banques proposent aujourd’hui des tarifs plus adaptés aux âges d’entrée dans le crédit immobilier, au regard de garanties stables, voire en progressions. Tout cela va dans le sens des attentes des consommateurs de biens immobiliers, à savoir, les conforter dans leur démarche.

Le prêt immobilier en France

Emprunter de l’argent pour acquérir un bien est donc une démarche accessible. En France, deux démarches sont proposées au consommateur : par la voix d’un courtier, ou en direct auprès de sa banque.

En 2015, 3 à 4 fois plus de consommateurs qu’il y a 10 ans ont recours aux services d’un courtier pour souscrire leurs crédits immobiliers. Cela s’explique notamment par des changements de modes de consommation et de culture. En effet, la digitalisation du comportement consommateur et l'accès à l'information concernant les offres de financement a amélioré la connaissance des particuliers en ce domaine, tout en leur permettant de gagner du temps. Le temps c’est de l’argent, l’argent c’est du temps ! Voilà la principale valeur ajoutée que trouve le futur propriétaire et emprunteur lorsqu’il va voir un courtier, c’est-à-dire un intermédiaire chez qui il aura accès à l’ensemble de l’offre de crédit des banques, regroupée par un seul interlocuteur, lui évitant d’avoir une démarche multiple auprès des établissements et de mener un comparatif hasardeux par lui-même.

Le courtage est un vieux métier qui consiste à être l’intermédiaire entre l’offre et la demande. En France, il existe deux grandes « familles » de courtiers, à savoir, les courtiersvendeurs et les courtiers-conseils. En effet, tous les courtiers parviennent à obtenir les financements pour ceux des emprunteurs qui en ont les capacités, mais tous n’ont pas la même démarche, et le même niveau d’accompagnement. Il est donc important de faire la distinction. De plus, tous les réseaux d’intermédiaires ne pratiquent pas les mêmes tarifs. Certains conseillent sans facturer d’honoraires de courtage et sont uniquement commissionnés par les banques. D’autres facturent des honoraires en plus.

De plus, certains courtiers ne pratiquent que le prêt immobilier, ce sont des courtiers spécialistes. Quant aux « généralistes », ils sont organisés pour accompagner sur différents marchés (prêts immobiliers, prêts consommation, assurances …).

Réglementation et protection du consommateur

Quoiqu’il en soit, c’est la banque qui prend la décision de prêter l’argent, après avoir analysé le dossier de l’emprunteur, conjointement avec son partenaire courtier, quand c’est le cas. Les règlementations de financement sont strictes : elles assurent aux consommateurs, la sérénité qu’ils attendent dans le cadre de leur(s) projet(s). Les banques, encadrées par la législation, s’assurant de la capacité de remboursement des crédits par leurs clients, leur assurent, sauf accident de la vie (divorce …), la plus grande sérénité.

S’agissant des courtiers ou intermédiaires en opération de banque et services de paiement, les pouvoirs publics - toujours soucieux de protéger le consommateur - ont mis en place une règlementation du métier , en permanence approfondie et revisitée pour assurer aux futurs clients, le maximum de professionnalisme et de déontologie. Elle permet aux professionnels du courtage de coopérer avec leurs partenaires bancaires et leurs clients, dans un cadre sécurisé. Il certifie ses bonnes pratiques par l’adhésion à un syndicat ou à une chambre professionnelle, telle la CNCIOB.

Le prêt immobilier, c’est également l’occasion pour le consommateur de mettre en route, une relation durable avec sa banque, d’où l’importance de bien la choisir, par soi-même ou avec l’aide d’un courtier.

Quelques points importants à vérifier quand on se rend chez le courtier

- évaluer le budget avec un courtier le plus tôt possible, en amont de la rechercher d’un bien immobilier ce qui permet à l’agent immobilier de mieux cibler la recherches tout en évitant les visites inutiles ! Encore du temps de gagner.
- Le courtier doit faire signer un mandat pour effectuer vos démarches de recherche de financement
- La quantité de relation bancaire est une chose, mais la qualité des relations du courtier avec ses partenaires vous seront plus précieuses
- De la même manière qu’avec la banque, il est essentiel de s’assurer de sa capacité mensuelle réelle à rembourser. A savoir quelle échéance maxi pouvez-vous assumer ; celle-ci sera mise en perspective de votre capacité maximum d’endettement (fameux taux d’endettement)
- Mener un comparatif en coût total de crédit ! Le taux seul ne veut rien dire, car il n’est pas la seule composante du coût global (s’ajoutent les frais de dossier éventuels de la banque, le coût des assurances …)

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