Logement
Point de vue de Didier Camandona, Fnaim Grand Paris

[POINT DE VUE] L’encadrement des loyers : une ineptie économique et sociale

Depuis le lancement de l'encadrement des loyers sur Paris le 1er août 2015, les professionnels de l'immobilier ont marqué sans ambiguïté leur opposition à cette mesure. Un recours devant le Tribunal administratif et le Conseil d'Etat a été déposé. Cependant, depuis quelques semaines, les partisans de l'encadrement des loyers redonnent de la voix et réclament son extension à de nouvelles zones tendues. Le bon sens aurait été d'attendre qu'un bilan sérieux, a minima un an après, soit réalisé. 

Mais l'encadrement des loyers semble reparti à marche forcée. Jusqu'à présent, les autres villes françaises ne se bousculaient pas pour participer à ce test grandeur nature. Grenoble fut un temps évoqué, idem pour Lille. Mais depuis le 23 mars, la ministre du logement Emmanuelle Cosse a fait connaître son intention d'étendre le dispositif à d'autres agglomérations. Plus récemment, on apprenait de la voix de l'Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne (Olap), chargé de calculer les loyers médians parisiens sur lesquels s'appuie le préfet de région pour fixer les loyers de référence annuels, que les communes autour de Paris pourraient être concernées à leur tour en 2018.

Une fois de plus, les acteurs de terrain ne sont pas écoutés. Et les mêmes erreurs semblent se répéter car ce qui ne fonctionne pas à l'échelle de Paris n'a aucune raison de fonctionner en Ile-de-France. Le découpage des zones, tout d'abord, devrait continuer de se faire à la hache, sans nuance aucune. On apprend ainsi que Montreuil devrait être divisé en deux, avec la partie aux loyers bas qui pourrait être rattachée à la même zone que Saint Denis. C'est dire la grossièreté du procédé. Pour chaque logement, les trois critères retenus (zone, âge de l'immeuble et nombre de pièces) restent identiques et ne prennent toujours pas en compte, par exemple, l'étage, la luminosité, la proximité d'un transport, ou les travaux réalisés dans les parties privatives ou communes.

L'approche reste donc dogmatique et non professionnelle, à mille lieux de la réalité immobilière. L'argument du prix ne tient pas davantage. En Ile-de-France comme sur Paris, l'encadrement des loyers est intervenu alors que les prix des loyers après 4 années de repli, ont persisté à baisser en 2015, montrant ainsi la capacité du marché à s'autoréguler. Dans le même esprit, l'encadrement des loyers n'empêche pas davantage la légère hausse des prix de vente du logement existant qui semble se profiler pour l'année 2016.

Enfin et surtout, l'encadrement des loyers s'avère contre-productif. Le nombre de biens mis en location sur le marché parisien n'est en effet pas plus élevé et on dénombre de plus en plus de propriétaires qui préfèrent retirer leurs biens du marché. L'effet attendu n'est donc pas au rendez-vous et ma conviction est que ce dispositif ne participera pas à améliorer la situation de ceux pour lequel il a été bâti, soit, les locataires sur Paris comme en Ile-de-France. Or cette situation est indiscutablement préoccupante et mérite toute notre attention. Lutter contre les abus est essentiel et relève non seulement de la responsabilité des pouvoirs publics mais d'une responsabilité collective.

Pourtant, il est clair que l'encadrement des loyers n'est pas la réponse qu'il convient d'apporter. Les réponses à la crise du logement sont connues mais elles ne sont pas entendues : construire davantage de logements, en premier lieu, ce qui relève de la responsabilité des maires ; bloquer les prix du foncier, domaine dans lequel l'Etat devrait donner l'exemple ; passer par un professionnel de l'immobilier pour garantir un marché fluide et transparent. Autant de mesures qui permettraient d'éviter de recourir à l'encadrement des loyers, et ce d'autant plus qu'il existe déjà un encadrement des loyers auquel sont soumis les propriétaires lors du renouvellement du bail. J'entends ici ou là les critiques dénonçant un discours partisan, au service d'un soi-disant lobby de l'immobilier. C'est oublier que le premier devoir d'un agent immobilier est celui de la neutralité.

Notre rôle n'est pas de défendre les bailleurs contre les locataires ni les locataires contre les bailleurs. Il est de trouver un point d'équilibre qui convienne aux deux parties respectant leurs engagements réciproques. Les professionnels de l'immobilier sont d'ailleurs favorables à un observatoire des loyers au service de la plus grande transparence. Chaque citoyen doit pouvoir se faire une idée précise du marché du logement et être en mesure de comparer. Encore faut-il que ces observatoires soient scientifiques. Le chemin est encore long dans ce domaine. Ne laissons pas croire que les solutions manquent. Aux côtés de la Mairie de Paris, nous avons lancé en novembre dernier un dispositif, Multiloc, qui permet de proposer une solution satisfaisante pour tous.

Grâce à Multiloc, les propriétaires peuvent percevoir des primes allant jusqu'à 14 000 euros pour remettre leur bien en état et faciliter leur retour sur le marché. En contrepartie, les locataires bénéficient, sous conditions de ressources, d'un loyer à 20% en dessous du prix médian. Les classes moyennes sont les premières à en bénéficier. Les élus locaux, quant à eux, qui financent les aides aux propriétaires, profitent ainsi d'un parc de logements privés plus important dans des zones tendues. C'est un dispositif gagnant pour tous, les propriétaires, les locataires, les professionnels de l'immobilier et enfin pour les pouvoirs publics qui remplissent ainsi le rôle et la mission que le citoyen attend. Les Parisiens comme les Franciliens ont tout à perdre d'un débat idéologique dans lequel on veut les enfermer. L'encadrement des loyers ne fait que bloquer une situation et éloigner durablement les investisseurs d'une métropole à la recherche d'un nouveau souffle.