Commerce

RICS France analyse les effets de la crise sur l’immobilier commercial

Dans un document publié à la veille de l’ouverture du Mapic, la commission Commerce de la RICS France tire les conséquences de la crise financière internationale en ce qui concerne l’actualité du marché locatif du secteur.

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Selon la RICS France, les traumatismes liés à la crise financière internationale appartiennent désormais au passé, ils laissent dans l’actualité du marché locatif des commerces des traces qui pourraient être pérennes comme :
Une volonté affirmée de maîtrise des coûts par les enseignes qui se traduit par
un retour vers le centre-ville dû à l’inflation des charges augmentatives des loyers en centre commercial ( participation au GIE), aux surcoûts salariaux liés aux contraintes d’amplitude horaire, à un manque de différenciation des concepts en centre commercial…).
Des exigences accrues sur la configuration des produits immobiliers avec forte dépréciation des surfaces improductives.
La mise en œuvre lorsqu’elles sont possibles de demandes de révision de loyer à la baisse, compte-tenu spécialement de l’effet de levier de la forte indexation de ces dernières années ( application de l'art L145- 39 du Code de Commerce).
L’adaptation des concepts de distribution à des surfaces revues à la baisse.
Une réactivité accrue des enseignes avec une analyse pointue de chaque site et plus de pragmatisme, ce qui a pour conséquence que pour certain points de vente non rentable, les enseignes n'hésitent plus " à rendre les clefs", et à procéder à un arbitrage dans les réseaux.

L’encadrement du risque entraîne une demande de plus de souplesse de la part des enseignes ce qui a pour résultat

La recherche d’une garantie de flux avec une prime aux artères de commercialité de premier plan, ce qui creuse les écarts de valeurs locatives et instaure parfois une mixité nouvelle luxe/mass market sur certains sites.
Volonté de revenir à la conclusion de baux 3-6-9 ans au lieu de 6-9-12 ans, sauf pour les emplacements n°1 qui sont toujours aussi disputés.
L’apparition des loyers avec clause sur recettes, c'est à dire un % sur le chiffre d'affaires réalisé sans minimum garanti.
La redistribution entre droit au bail/droit d’entrée et loyer périodique avec deux tendances paradoxales : la priorité donnée à l’équilibre du compte de résultat, donc en faveur du versement en capital avec un loyer modéré, ou - à l’inverse à l’alourdissement de la charge locative ( location pure) pour éviter la prise de risque de l’investissement.

L’inversion des rapports de force bailleur/locataires
Les baux des centres commerciaux ne sont plus des contrats d’adhésion. On constate une baisse de la valeur théorique du droit au bail due à l'augmentation mécanique des loyers (conséquence de la hausse de l'ICC)

Par ailleurs, les développements actuels s’adaptent au contexte économique
Les enseignes nationales n'hésitent plus à retourner dans des centres villes de villes secondaires.
Certaines zones d'activités commerciales sont en perte de vitesse car souvent elles offrent des enseignes mass market / moyen de gamme touchant une clientèle ayant vu son pouvoir d'achat baissé

De Nouveaux concepts apparaissent
Les enseignes alimentaires de type supermarché se livrent une véritable bataille en centre ville pour prendre des parts de marché ( Monoprix, Carrefour, Franprix, Marché U etc....).
De nouveaux concepts arrivent dans le domaine de la restauration rapide de qualité et les traiteur sans nuisance, au pieds d'immeuble de bureaux en centre ville et banlieue ( Jour, Cojean, Goude, restaurants japonais, Chez Jean, Deli Traiteur, etc....).
De nouveau concepts dans le secteur du PAP : Uniqlo, Desigual etc...prennent place.
Ainsi que dans le domaine du discount : Décathlon développe son concept discount Koodza
On assiste également à une évolution dans l’organisation de l'accueil de la clientèle dans les agences bancaires, sans caisse et ni sas, remplacés par des automates et des aménagements "lounge" ( HSBC des Champs Elysées et rue Auber, ING de la rue Scribe et la BNP Paribas de l'Opéra).

En conclusion
La période de crise a permis de retrouver un certain équilibre dans les négociations entre bailleurs et utilisateurs. La pause dans le développement de certaines enseignes leur a permis de réorganiser leur réseau de distribution tout en anticipant la reprise. Les enseignes de luxes ont été les premières à anticiper cette actuelle reprise du marché.

Membres de la commission Commerce de la Rics France

Commercialisateurs

 Experts

 Utilisateurs

Bailleurs, Investisseurs 

 Gérants d’immeubles