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Benjamin Mercuriali, Perial

L’immobilier bas carbone, une démarche pragmatique et continue

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L’enjeu du carbone s’inscrit en complément des autres sujets environnementaux. Cependant, dans le cas d’un bâtiment neuf, viser le bas carbone nécessite de travailler différemment dès la conception du bâtiment. Il ne s’agit plus de ne s’intéresser qu’à la performance énergétique.

Dans le cas de travaux de rénovation, intégrer le bas carbone oblige à se questionner sur les possibilités de réutilisation et / ou de recyclage des équipements et matériaux. Cela est particulièrement vrai pour les éléments stables de la structure. Il s’agit alors idéalement de ne pas réinvestir d’énergie dans ces éléments s’ils peuvent être réutilisés et / ou adaptés.

Enfin, intégrer la notion de bas carbone oblige à intégrer ce nouveau critère dans le choix du mix énergétique des immeubles et notamment en ce qui concerne les sources d’énergies utilisées pour produire le chauffage et l’eau chaude sanitaire.

Les objectifs

Du fait de la définition prise en compte ci-dessus, il ne me semble pas possible actuellement de définir des objectifs quantitatifs. Par conséquent, j’ai tendance à considérer qu’il s’agirait plus d’intégrer systématiquement la prise en compte de ce critère tout au long du cycle de vie du bâtiment, plutôt que de définir un absolu ou un objectif quantitatif à atteindre.

Par ailleurs, pour quantifier et fixer des objectifs, il faut des données d’entrée fiables. Il est par exemple, aujourd’hui, extrêmement difficile de mesurer l’impact carbone des matériaux. Il me semble donc qu’à défaut de calcul, il faut procéder de façon pragmatique et avec conviction pour limiter l’usage de ressources sur l’ensemble du cycle de vie tout en optimisant la performance énergétique des bâtiments. L’enjeu du bas carbone est d’atteindre l’optimum entre performance énergétique et réutilisation des éléments de bâtiments (potentiellement moins performants).

Il n’est pas possible de démontrer l’intérêt quantifié en terme de carbone de la rénovation, mais promouvoir la réutilisation de matériaux fait sens indépendamment de tout calcul, l’énergie grise ayant déjà été dépensée. Lors de la déconstruction, il s’agit de favoriser le tri et le réemploi des matériaux. Pour simplifier, cela implique de privilégier les rénovations lourdes plutôt que les démolitions / reconstructions lorsque cela est possible et d’intégrer la question de la mutabilité du bâtiment.

Améliorer l’impact carbone de l’immobilier

Je dirais en complément des précisions ci-dessus qu’au niveau de la stratégie immobilière, abandonner les bâtiments obsolètes ne fait pas sens car l’énergie investie dans la construction du bâtiment est dans ce cas perdue. Le bas carbone ne doit pas concerner uniquement les immeubles neufs, mais l’intégralité du parc.  

Ensuite, il me semble plus vertueux d’améliorer un bâtiment qui consomme beaucoup afin d’atteindre un niveau de performance actuel plutôt qu’acheter un bâtiment neuf qui consomme peu et abandonner un bâtiment existant. Ces questions concernent donc tous les acteurs clés de la chaine immobilière (bailleurs, preneurs, gestionnaires).

De manière générale, il est important d’appréhender ce nouvel enjeu avec pragmatisme, consommer mieux, en termes d’énergie, de services, de matériaux propres, et consommer moins, tout en prenant en compte l’ensemble des contraintes, limitant par exemple la réutilisation de matériaux. La question n’est pas de créer de nouveaux outils mais d’adopter une autre approche, d’intégrer un nouveau critère dans le processus de décision

Les perspectives pour l'immobilier bas carbone

Le carbone est un critère à prendre en compte, aux côtés de la performance énergétique, de la mutabilité, de la santé. L’impact et le potentiel de réduction sont difficiles à quantifier, c’est pourquoi il est important d’avoir des convictions. Il ne faut pas prendre un seul axe d’amélioration mais intégrer l’intégralité de ces problématiques dans le programme de conception, d’exploitation et de rénovation du bâtiment. La démarche bas carbone s’applique à toutes les phases du bâtiment, la construction n’est pas la seule dimension à prendre en compte.

En conclusion, pour moi, le bâtiment bas carbone est plutôt un bâtiment rénové avec un maximum d’éléments réutilisés, géré avec efficacité et utilisé rationnellement. Le problème du carbone est qu’il est difficile d’avoir des données fiables lors du calcul théorique et ensuite lors de l’exploitation. Il n’est donc pas pertinent de viser un absolu ou des objectifs quantitatifs.

Enfin, je pense que l’intégration de ce nouvel enjeu devrait permettre l’émergence d’une filière économique centrée sur la réutilisation, la valorisation, le recyclage des matériaux et permettra peut-être d’accélérer le développement de ce que l’on appel l’économie circulaire.