Faut-il « pricer » le populisme dans le prix des actifs immobiliers ? La question s’impose au lendemain de l’impensable élection de Donald Trump à la présidence des Etats-Unis qui suit, de quelques mois, l’improbable vote du Brexit. On se met à craindre le pire à la veille d’échéances électorales capitales dans les deux pays moteurs de l’Union européenne. Quid de l’attractivité de la France si l’hypothèse Le Pen dépasse le second tour de la présidentielle ? Quid de l’Allemagne si la chancelière Angela Merkel, au bilan économique si flatteur, n’enchaîne pas un quatrième mandat ? Dans la foison de commentaires au lendemain de la victoire de Trump émerge celui d’Emmanuel Macron, téléguidé il est vrai par des ambitions personnelles : « Cette élection me parait être l’expression d’un rejet du système profond, et sous-estimé. (…) Ce rejet rend impossible de demeurer dans le statu quo dans lequel notre pays s’est englué depuis trente ans ». Le constat peut s’élargir à d’autres pays, peut-être même l’ensemble du monde occidental à en croire Dominique Moïsi qui, invité du colloque de l’IEIF, annonce sa fin de cycle.
Le contexte géopolitique s’invite donc à la table des investisseurs immobiliers avec un double paradoxe. Le nationalisme et le populisme, traduction dans les urnes d’un rejet de la mondialisation économique et d’une volonté de protectionnisme, viennent heurter de plein fouet des stratégies d’investisseurs immobiliers qui cherchent justement à s’internationaliser de plus en plus. Tôt ou tard, il faudra intégrer dans le prix des actifs immobiliers le scénario d’une dégradation de la croissance économique accélérée par la faillite des politiques en place. MSCI a déjà projeté le risque d’une montée des populismes sur la performance des portefeuilles d’investisseurs toutes classes d’actifs confondues, avec des scenarii intégrant un recul de 3% de la croissance économique dans les économies américaines et européennes d’ici à 2018 entrainant une baisse de valeur de 15% des marchés actions et un recul de près de 5% des rendements des portefeuilles d’obligations.
L’autre effet de ciseau porte sur la métropolisation de l’économie. L’attractivité d’une métropole ne peut plus se mesurer à l’aune de sa seule aire urbaine, sauf à en faire des territoires autonomes. La réussite de Londres risque paradoxalement d’entraîner sa chute. A ne pas redistribuer le « goodwill » de sa capitale sur ses autres territoires, le gouvernement britannique s’est savonné tout seul la planche sur laquelle a glissé son pari européen. Il en sera de même pour Paris, dans version extra-muros, si l’on n’arrive pas à redistribuer une partie de la création de valeur sur les autres territoires français.
L’une des réponses repose dans un vocable que l’on manie à toutes les sauces faute de savoir ce qu’il y a derrière : l’innovation. On ne sait pas où l’où va, mais on sait qu’il faut y aller. C’est devenu la seule certitude à laquelle les acteurs économiques, et notamment ceux de l’industrie immobilière, peuvent (doivent ?) se raccrocher.
