On s’y attendait un peu, mais le secteur immobilier a quand même pris une gifle à la lecture des statistiques du 1er trimestre. Arrêtons-nous sur le seul marché de l’investissement. Les volumes dégringolent sur l’ensemble des secteurs de l’immobilier d’entreprise, avec moins de 2 Mds€ de transactions enregistrées sur les trois premiers mois de l’année.
Évidemment, l’industrie immobilière, comme tous les secteurs économiques, pâtit de la guerre au Moyen-Orient. Un dicton affirme qu’il faut acheter au son du canon et vendre au son du violon. Ici, on pourrait lui troquer une autre expression : celle du lapin pris dans les phares d’une voiture, qui illustre la nervosité des acteurs incapables de bouger.
Sauf que les statistiques du 1er trimestre traduisent… la séquence ubuesque de la discussion budgétaire de la fin de l’année 2025. Les effets du conflit avec l’Iran, eux, viennent davantage hypothéquer les espoirs de reprise du marché de l’investissement.
Tout n’est pas aussi morose que les chiffres l’indiquent à ce stade. Les récentes réitérations des deals sur le 39 Colisée et le 29-33 Champs-Élysées, en attendant celle de Blackstone sur Proudreed et son méga portefeuille français, sont des signes que l’argent est toujours là.
Balloté par les tensions géopolitiques, le marché de l’investissement en immobilier d’entreprise risque de plafonner, voire de se contracter dans les trimestres à venir. Un scénario catastrophe de Knight Frank le projette à un peu plus de 8 Mds€ en 2027. Il prend comme hypothèse une OAT 10 ans à 4,4% et une croissance économique limitée à 0,4%. Si personne ne souhaite un tel avenir, personne ne l’écarte totalement.
Pour renouer avec des volumes d’engagement plus conséquents, il faudrait corriger davantage les valeurs. Une nouvelle phase de décompression des taux de capitalisation s’annonce, ne serait-ce que pour anticiper la volatilité du 10 ans français. D’ores et déjà, les offres reçues sur les transactions en cours font état d’une remontée de 50 pb depuis le déclenchement des opérations en Iran.
Tout indique donc que la bifurcation du marché va continuer de s’accélérer.
D’un côté, des grandes transactions sur des adresses incontournables ou sur des portefeuilles impossibles à reconstituer. On achète la rareté. De l’autre, des petits deals unitaires, où on limite la prise de risque tout en renforçant la granularité des portefeuilles. On achète la sécurité.
Entre les deux, le grand vide. Tant qu’aucun facteur exogène positif n’émergera, des pans entiers du secteur immobilier vont rester durablement à la recherche de leur liquidité. C’est un autre marché qui s’ouvrira, celui du distressed.