Quand le bureau aura-t-il fini de manger son pain noir ? C’est l’une des questions les plus souvent revenues dans les travées (très) fournies du Simi qui s’est tenu cette semaine.
Les statistiques ne sont pas encore tombées, mais on voit bien que la demande placée de bureaux va rester encalminée sous les 1,6 million de m² en Île-de-France, bien loin de sa moyenne pré-Covid qui culminait à 2,5 millions de m². Un niveau qui ne permet pas d’absorber la vacance, laquelle augmente un peu partout et explose dans les très justement nommées « zones blanches tertiaires ». En gros, tout ce qui est à plus de 10 minutes à pied d’une station de métro ou de RER. N’oublions pas que la vacance structurelle – c’est-à-dire les bureaux vides depuis plus de quatre ans – a été multipliée par deux depuis 2018 pour atteindre les 1,9 million de m².
Comment sortir de l’ornière ? Plusieurs leviers seront à actionner en même temps.
D’abord, fermer la fenêtre de la surproduction de bureaux. L’étude du Grand Paris Crane Survey, publiée cette semaine, rappelle que l’on a livré à Paris et dans sa première couronne 7,5 millions de m² de bureaux neufs ou restructurés. Plus que nécessaire. La bonne nouvelle, c’est que l’on retombe sur le rythme de production de 2016. Clairement, on a levé la truelle, mais on ne purge pas le surplus du stock de bureaux, d’autant qu’on n’arrive toujours pas à le transformer massivement. Seulement 200 000 m² de bureaux ont « disparu » cette année dans des opérations de reconversion.
Ensuite, espérer un retour au bureau. La tendance est enclenchée aux États-Unis. Elle arrive en Europe et en France, où plus d’un dirigeant sur deux souhaite revoir ses collaborateurs au moins trois jours par semaine selon un sondage de CBRE. Toutefois, la corrélation avec la prise à bail de mètres carrés supplémentaires n’est pas linéaire, d’autant que les entreprises vont chercher à flexibiliser leur outil immobilier en recourant au coworking ou autre forme de bureaux opérés.
Enfin, c’est justement en opérant le bureau que l’on pourra proposer une nouvelle expérience susceptible de satisfaire, et pourquoi pas relancer la demande. Et cela passera par d’autres formes de contractualisation que le sacro-saint bail commercial. Il est peut-être là, le plus grand défi de la filière pour sortir l’immobilier tertiaire de cette crise systémique.
En attendant, tout ceci sera vain si la dynamique économique ne suit pas. Le premier moteur de la demande placée reste – et restera – la croissance du PIB. Or, force est de constater qu’elle s’effiloche à mesure que le climat des affaires s’assombrit.