Le secteur immobilier au service des ambitions de croissance de SpaceX

Cet article a été rédigé par Brannon Boswell, Candace Carlisle, Andy Peters, Joshua S. Andino, Randyl Drummer et Rachel Scheier.

SpaceX s'apprête à réaliser la plus importante introduction en bourse jamais enregistrée, avec une valorisation estimée à environ 1 700 milliards de dollars. À l'avenir, le portefeuille immobilier de l'entreprise de fusées laisse penser qu'il n'y a pas de limite en vue pour cette société qui envisage de construire des centres de données dans l'espace.

On est bien loin des débuts de l'entreprise créée par le milliardaire et cofondateur de Tesla, Elon Musk. Cette entreprise en plein essor a vu le jour en 2002 dans un entrepôt banal d’environ 280 m² situé en Californie du Sud, où un groupe d’une douzaine de personnes imaginait des fusées capables d’envoyer des humains sur Mars.

Cette acquisition a montré comment l'entreprise allait adapter son parc immobilier à ses objectifs : cibler des villes disposant de réseaux immobiliers existants et de talents liés à ce qui constitue désormais ses trois principaux secteurs d'activité : l'espace, l'accès à Internet et l'intelligence artificielle.

L'entreprise « construit l'infrastructure matérielle et logicielle intégrée du futur », a déclaré SpaceX dans un document réglementaire déposé le 20 mai. L'entreprise a ajouté qu'elle cherchait à unifier ses secteurs d'activité dans le but de créer des « centres de données orbitaux », ou des réseaux d'IA dans l'espace.

Les activités aérospatiales de l’entreprise sont concentrées dans des pôles abritant l’US Air Force et la NASA, ainsi que des constructeurs aéronautiques tels que Boeing et Northrop Grumman, couvrant des villes de Californie, du Texas et de Floride. Son activité d'accès à Internet, ou de connectivité, est principalement basée à Redmond, dans l'État de Washington, un pôle de production de satellites en pleine expansion qui a également attiré le projet de satellites d'Amazon, Leo, et Blue Origin, une entreprise de fusées fondée par Jeff Bezos, également créateur d'Amazon. SpaceX conçoit et fabrique également ses satellites à Bastrop, au Texas, à environ 50 km d'Austin.

Palo Alto, en Californie, est le siège social des ambitions de SpaceX en matière d'IA par l'intermédiaire de sa filiale xAI, lancée par Musk en 2023 et fusionnée avec SpaceX plus tôt cette année, ce qui permet à l'entreprise d'avoir un accès privilégié au vivier de talents technologiques de la Silicon Valley. Les réseaux immobiliers industriels de xAI qui alimentent actuellement ces rêves d'IA s'implantent à Memphis, dans le Tennessee, en partie grâce à la disponibilité des terrains et de l'électricité dans la région.

SpaceX a même créé la zone qui abrite désormais son siège social : Starbase, au Texas. SpaceX a transféré son siège social de Californie vers le sud du Texas en 2024. Il y a plus de dix ans, SpaceX avait d'abord choisi Boca Chica, une ville côtière isolée à la frontière texane avec le Mexique, et avait commencé à y construire un port spatial pour lancer des fusées de nouvelle génération.

À l'époque, les ingénieurs de SpaceX vivaient dans des caravanes Airstream et des camping-cars tout en jetant les bases des opérations de lancement. En 2025, les électeurs locaux ont approuvé le changement de nom de Boca Chica en Starbase, qui fonctionne désormais comme une municipalité officielle du Texas avec son propre maire : Bobby Peden, qui travaille chez SpaceX depuis 2013 et est également vice-président de l'entreprise chargé des essais et des lancements au Texas.

Au total, SpaceX possède et loue des kilomètres de biens immobiliers à travers le pays. Cette présence existante servira de tremplin pour l'avenir, l'entreprise achetant, construisant et recrutant sur les marchés où elle est déjà implantée.

Pourtant, les ambitions de SpaceX n'ont pas encore été mises à l'épreuve. L'entreprise elle-même qualifie ses objectifs d'inédits — l'installation de centres de données dans l'espace est une frontière inexplorée — et ces risques « pourraient nuire à nos activités », selon le dossier d'introduction en bourse de l'entreprise. Par ailleurs, le principal moteur de la croissance future de SpaceX repose sur l’IA, un segment qui n’a pas encore généré de bénéfices.

Alors que SpaceX souhaite à terme coloniser Mars — le dossier S-1 de l’entreprise mentionne Mars plus de 60 fois — et déplacer ses centres de données dans l’espace, voici une ventilation par site de son empreinte immobilière sur Terre aujourd’hui et pour les deux prochaines années :

Superficie : 960 acres et en expansion

Activité principale : fusées

Types de biens : bureaux, usines, rampes de lancement, centres de recherche, logements, écoles

Les détails : le complexe Starbase, situé dans le comté de Cameron, au sud du Texas, abrite Starfactory, une usine de fabrication conçue pour produire à grande échelle ses fusées Starship, ainsi qu'un grand bureau accueillant des ingénieurs et des ouvriers de production. Il accueille plusieurs centaines d'employés de SpaceX et leurs familles, avec des logements et des écoles construits par l'entreprise. SpaceX consacre 250 millions de dollars à la construction d'un bâtiment d'intégration verticale baptisé « Gigabay » à Starbase pour soutenir ses fusées Starship et Super Heavy, selon un permis de travail délivré par l'État. Il n'y a pas de commerces ni d'équipements ouverts au public à Starbase, mais la présence de SpaceX a suscité un essor touristique au fil des ans pour les personnes souhaitant assister aux lancements de fusées. Cependant, les lancements de fusées de Starbase ont suscité des inquiétudes environnementales au fil des ans.

« C'est une ville d'entreprise unique en son genre, où la construction de la voie de l'humanité vers Mars est une entreprise de quartier et de communauté », selon le site web de Starbase. Par exemple, SpaceX recrute actuellement un coordinateur d'activités pour les jeunes, un sous-chef junior spécialisé en sushis et un responsable de l'accueil pour Starbase.

Superficie : environ 580 000 pieds carrés.

Activité principale : fusées

Type de bien : Recherche et développement, fabrication de pointe et espaces de bureaux.

Les détails : le campusde SpaceX à Hawthorne, situé au 1 Rocket Road, se trouve sur le site de l'ancien complexe aérospatial Northrop Grumman réaménagé, où des véhicules de défense et aérospatiaux ont été construits pendant 70 ans. Il sert de centre d'ingénierie et de fabrication de l'entreprise, où les équipes conçoivent et construisent une grande partie des vaisseaux spatiaux Falcon 9, Falcon Heavy et Dragon, tout en assurant le soutien aux opérations de mission et à la production. Le site occupe environ 46 450 m² dans son bâtiment phare — ainsi qu’environ 7 400 m² répartis sur quatre bâtiments — et emploie des milliers de personnes, la ville de Hawthorne elle-même classant SpaceX comme son plus grand employeur avec plus de 6 000 employés.

SpaceX continue d’investir dans le campus. En avril, l’entreprise a acheté un terrain vacant de 2,4 hectares situé au 12200 Wilkie Ave. à Hawthorne pour 22 millions de dollars à la société de logistique Expeditors International en vue d’un développement futur.

SpaceX a largement conservé Hawthorne comme centre de son écosystème mature de production de fusées tout en étendant ses nouvelles activités à d'autres régions d' s dotées d'infrastructures existantes et de talents spécialisés, faisant ainsi de la Californie du Sud le socle technique d'un réseau national plus large. Selon les données de CoStar, l'entreprise loue au moins une partie de ses locaux à Hawthorne — y compris le bâtiment principal — à Link Logistics. Cela lui offre une flexibilité pour s'adapter à l'évolution de ses activités, selon Paul Clark, vice-président d'Avison Young, un courtier actif dans la région de South Bay. La société possède trois entrepôts sur le site, totalisant environ 3 700 m², ainsi qu’un bureau de 3 700 m².

Superficie : plus de 1 730 hectares

Activité principale : fusées

Type de bien : usage spécialisé, essais et développement de fusées

Les détails : le complexe de moteurs-fusées est le site de développement et d'essais de fusées le plus actif au monde, ont déclaré les dirigeants de SpaceX aux investisseurs. Il s'agit du site principal pour les essais des moteurs Merlin et Raptor, avec 15 bancs d'essai spécialisés. McGregor a récemment renouvelé son bail avec SpaceX dans le cadre d'un accord assorti de réglementations plus strictes en matière de bruit et de recettes supplémentaires pour la ville, selon des informations locales.

Superficie : 33 600 m²

Activité principale : Satellites

Type de bien : Bureaux, fabrication industrielle et logistique

Les détails : Redmond, dans l'État de Washington, est le principal centre de conception, d'ingénierie, de fabrication et d'essais de Starlink, la constellation mondiale d'Internet par satellite de l'entreprise. SpaceX a ouvert des bureaux dans le parc d'activités de Redmond Ridge en juin 2015. Après plusieurs agrandissements du site au cours des dernières années, les activités de Starlink occupent désormais plusieurs bâtiments du parc, pour une superficie totale de 15 400 m², et emploient environ 2 000 personnes. Les installations de Starlink à Redmond ont produit environ 70 satellites par semaine de décembre à avril, soit un rythme de 3 640 par an, selon le récent dossier d'enregistrement en vue de l'introduction en bourse de l'entreprise. Redmond sert également de centre de contrôle au sol pour les satellites en orbite terrestre basse et leurs opérations réseau, selon SpaceX.

En avril de l'année dernière, Starlink a loué 18 300 m² d'espace d'entreposage dans un bâtiment du LogistiCenter situé au 8131 W. Bostian Road à Woodinville, à environ 21 km au nord du campus de Redmond. Cette installation est dédiée à la logistique et au soutien à la fabrication, avec des machinistes qui fabriquent des pièces de satellites.

Superficie : plus de 400 hectares

Activité principale : Satellites

Type de bien : Industriel

Les détails : L'usine de 93 000 m², qui a ouvert ses portes en 2023, produit des dizaines de milliers de kits Starlink par jour, ont déclaré les dirigeants de SpaceX aux investisseurs. Cette année, SpaceX prévoit de plus que doubler la taille de son usine de Bastrop, ce qui permettra d'étendre ses capacités de conception et de fabrication afin de prendre en charge les nouveaux produits Starlink. L'année dernière, le gouverneur Greg Abbott a accordé à SpaceX une subvention de 17,3 millions de dollars dans le cadre du Texas Semiconductor Innovation Fund afin de développer le site de Bastrop grâce à un investissement de 280 millions de dollars, créant ainsi plus de 400 nouveaux emplois.

Superficie : 160 acres

Activité principale : fusées

Type de propriété : usage spécialisé, rampe de lancement

Les détails : SpaceX loue à la NASA le complexe de lancement 39A, une rampe de lancement historique qui a accueilli les missions Apollo vers la Lune et celles de la navette spatiale. SpaceX lance ses fusées Falcon 9 et Falcon Heavy depuis la 39A depuis une décennie, mais est en train de transformer le site pour en faire la principale rampe de lancement de son gigantesque Starship, la fusée réutilisable à très forte capacité de charge de l'entreprise. Le site abrite également les installations HangarX et X2 de SpaceX, qui traitent les charges utiles, remettent à neuf les fusées et soutiennent les opérations de lancement. Juste à côté, le long de Roberts Road, SpaceX construit une installation d'intégration de 116 mètres de haut appelée Gigabay, qui disposera de plus de 1,1 million de mètres cubes d'espace de traitement des véhicules. Ce projet s'inscrit dans le cadre d'un investissement de 1,8 milliard de dollars qui devrait créer 600 emplois à temps plein sur la Space Coast de Floride d'ici 2030.

Superficie : 97 hectares

Activité principale : fusées

Type de propriété : usage spécialisé, rampe de lancement

Les détails : SpaceX loue les complexes de lancement spatial 37 et 40, parfois appelés Slick 37 et Slick 40, ainsi que les zones d'atterrissage 40 et 2. Historiquement, Slick 40 a servi de rampe de lancement pour Falcon 9, tandis que les zones d'atterrissage 40 et 2 servent de pistes d'atterrissage pour les propulseurs Falcon réutilisables avant leur récupération et leur remise en état en vue de futures missions. SpaceX agrandit Slick 37 pour en faire un autre site de lancement de Starship qui accueillera deux rampes de lancement orbitales, comprenant jusqu’à deux tours, d’ici fin 2027.

Superficie : SpaceX exploite des réseaux de lancement dans des installations désignées plutôt que d'occuper l'ensemble de la base, qui s'étend sur 156 miles carrés et comprend 16 installations de lancement ainsi que des centaines de bâtiments de soutien.

Activité principale : fusées, satellites

Type de propriété : Exploitation de rampes de lancement

Les détails : la présence de l'entreprise à la base spatiale de Vandenberg vise uniquement à mettre ces produits en orbite. SpaceX loue et exploite le Space Launch Complex 4 East, la rampe de lancement utilisée pour les missions Falcon 9, et contrôle également la Landing Zone 4 adjacente, où les propulseurs réutilisables reviennent sur Terre après le lancement, tandis que l'entreprise a récemment ajouté le Space Launch Complex 6 pour étendre sa capacité de lancement en Californie.

Vandenberg étant une installation militaire en activité, l'empreinte de SpaceX sur le site ne se mesure pas en superficie ou en nombre d'employés, comme ce serait le cas pour un campus de bureaux ou industriel traditionnel. Sa valeur réside plutôt dans le fait qu’elle offre à l’entreprise une porte d’entrée dédiée sur la côte ouest pour les déploiements Starlink, les charges utiles liées à la sécurité nationale et les missions commerciales nécessitant des orbites polaires et héliosynchrones.

SpaceX est également l’un des principaux fournisseurs de services de lancement opérant depuis cette base. Des entreprises telles que United Launch Alliance et Firefly Aerospace y disposent également d’installations de lancement, faisant de Vandenberg l’un des pôles les plus importants du pays pour les vols spatiaux tant commerciaux que gouvernementaux.

Superficie : 72 700 m²

Activité principale : IA

Type de bien : industriel, centre de données

Les détails : Premier des trois centres de données baptisés Colossus, le centre de données de Paul R. Lowry Road à Memphis est situé dans une ancienne usine d'électroménager Electrolux. Ce centre de données assurera le traitement des données pour Grok, le chatbot IA détenu par xAI, filiale de SpaceX. La société a acquis le bâtiment du centre de données le mois dernier pour 185 millions de dollars auprès de Phoenix Investors. Un deuxième centre de données situé sur Tulane Road à Memphis fait également partie de l'initiative Colossus. Les centres de données Colossus serviront à alimenter le chatbot IA Grok en informations, lui permettant ainsi d'apprendre et d'intégrer ces informations. Ce processus est appelé « entraînement », selon un document réglementaire déposé par SpaceX dans le cadre de son introduction en bourse. Des associations locales ont poursuivi xAI en justice pour avoir alimenté les centres de données à l'aide de turbines à gaz sans permis légaux. En effet, SpaceX recrute actuellement un responsable de la communication à Memphis afin de « susciter l'enthousiasme du public quant à la manière dont l'intelligence artificielle aidera et soutiendra SpaceX et ses filiales en tant qu'acteur ayant un impact positif sur la communauté », selon son site web.

Superficie : 114 acres

Activité principale : IA

Type de bien : terrain

Les détails : Juste de l'autre côté de la frontière de l'État du Tennessee, en face de Memphis, xAI a acquis un terrain à Southaven, dans le Mississippi, afin d'y construire un centre de données qui constituera le troisième volet de l'initiative Colossus. Le terrain servira également à la construction d'une sous-station électrique destinée à alimenter les centres de données xAI. xAI a choisi ce site en raison de sa proximité avec une centrale au gaz naturel de la Tennessee Valley Authority.

Superficie : plus de 22 000 acres autour du réservoir de Gibbons Creek

Activité principale : IA

Type de bien : Terrain, industriel, fabrication

Les détails : SpaceX prévoit d'investir initialement 55 milliards de dollars dans une usine de fabrication de puces de nouvelle génération et de fabrication de pointe en plusieurs phases, baptisée « Terafab », capable de produire 1 térawatt-heure par an de matériel grâce à une collaboration avec Tesla et Intel. Une fois le projet pleinement réalisé, SpaceX pourrait investir un total de 119 milliards de dollars, ont indiqué des responsables aux commissaires du comté de Grimes. Le comté de Grimes, un comté rural situé près de l'université Texas A&M et comptant environ 34 000 habitants, a approuvé des incitations fiscales pour l'usine proposée, malgré l'opposition locale. SpaceX s'est vu proposer un abattement fiscal de 100 % sur une période de 10 ans, de 2027 à 2036, ainsi qu'une compensation financière en lieu et place des impôts sous la forme d'une somme forfaitaire de 10 millions de dollars. L'entreprise sollicite également des incitations auprès du district scolaire local.

Superficie : près de 18 580 m²

Activité principale : IA

Type de bien : Bureaux

Les détails : Depuis la fin de l'année dernière, Musk a discrètement développé le siège de sa société d'intelligence artificielle, xAI, dans un parc de bureaux à Palo Alto, en Californie.

En février, SpaceX a racheté xAI dans le cadre d’une transaction valorisant la méga-entreprise à 1 250 milliards de dollars afin de « former le moteur d’innovation le plus ambitieux et le plus intégré verticalement sur (et hors de) la Terre, avec l’IA, les fusées et l’Internet spatial », a écrit Musk dans un article de blog.

Le prospectus de l’entreprise de fusées déposé le mois dernier mentionnait Palo Alto, le « berceau de la Silicon Valley », comme le siège des « équipes de recherche, de développement et d’ingénierie en IA de pointe » de SpaceX, stratégiquement implantées là-bas « pour attirer et retenir les meilleurs talents de la recherche en IA ».

À l'approche de l'introduction en bourse de SpaceX, Musk s'intéresse de plus en plus à l'IA, que l'entreprise qualifie de son segment le plus important. L'entreprise met en avant la puissance de calcul de xAI comme un atout, démontrant qu'elle peut être transformée en revenus grâce à des accords de vente de « puissance de calcul » à Anthropic et Google. Les commentaires de Musk sur l'utilisation de SpaceX pour mettre des centres de données dans l'espace montrent comment cette technologie pourrait contribuer à alimenter les modèles de xAI et ses fonctionnalités d'IA générative.