Züblin : un pari 100 % vert

Züblin ne fait pas les choses à moitié. En France mais aussi en Allemagne ou sur son terrain de jeu domestique la Suisse, la foncière cotée a jeté son dévolu sur les immeubles verts et fait de la performance énergétique l’axe différenciant de sa stratégie. Ce positionnement, possible car limité à un nombre restreint de bâtiments, n’est pas pour déplaire aux grandes entreprises qui constituent sa cible privilégiée. En France, Züblin limite son action à moins d’une dizaine d’actifs, dont deux en développement sur l’Ile de la Jatte, à Neuilly. Qui ont tous un point commun : leur – présente ou future – efficacité énergétique. Cette conviction, la foncière cotée la tire paradoxalement d’un échec : le départ de son locataire historique Roche sur l’Ile de la Jatte qu’elle n’a pas su retenir. « Nous étions aux débuts de cette réflexion sur la rénovation énergétique de notre patrimoine mais nous n’avons pas réussi à convaincre Roche d’entreprendre avec nous la restructuration de leur siège historique », témoigne Pierre Essig, directeur général de Züblin Immobilière France. Résultat : après le départ des célèbres laboratoires, la foncière se lance dans la rénovation à grande échelle des immeubles « Newtime » et « Imagine ». Rénovation environnementale s’il vous plaît… devenue depuis une quasi-religion. Dans ce type d’opérations, « la création de valeur est réelle dès lors que nous travaillons des actifs répondant à deux paramètres : l’élasticité des loyers de la zone géographique qui déterminera notre capacité à réévaluer les loyers post-travaux et la réserve positive de valeur vénale après relocation ». La preuve par l’exemple : pour les anciens locaux Roche loués 380 €/m²/an plus 90 €/m²/an de charges, la foncière suisse table sur un loyer de 480 €/m²/an et sur des charges divisées par deux (40 €/m²/an). Autre choc culturel : l’ex-immeuble Jatte — « Newtime » et « Imagine » aujourd’hui — accueillait 650 postes de travail sur la base d’un ratio de 20 m²/personne. Il sera en capacité d’en abriter plus de 1 000 sur la base d’un ratio de 12 m² par salarié. Ce nouveau calcul « permet une baisse mécanique du coût par poste de travail pour l’entreprise utilisatrice et permet au bailleur d’augmenter son cash-flow et de revaloriser son patrimoine ».