David Simon, PDG du plus grand propriétaire de centres commerciaux aux États-Unis, restera dans les mémoires comme un innovateur qui a été le pionnier de la réinvention des biens immobiliers, ainsi que comme un fin négociateur qui a su traverser avec brio deux crises mondiales majeures et les bouleversements importants du secteur de la distribution.
David Simon, décédé dimanche d'un cancer à l'âge de 64 ans, a transformé l'entreprise familiale régionale du Midwest en ce qui est aujourd'hui Simon Property Group, un propriétaire mondial de centres commerciaux. Le dirigeant — qui occupait non seulement le poste de CEO, mais aussi celui de président du conseil d'administration et de président de la société d'investissement immobilier — a désormais passé le flambeau à son fils Eli.
Lundi, son fils de 37 ans a été nommé CEO et président de Simon Property, tout en conservant ses fonctions de directeur des opérations et d’administrateur. Il est à peine plus âgé que ne l’était son père lorsque David a été nommé CEO de la société à l’âge de 33 ans, en 1995.
C'est la troisième génération de direction familiale pour une entreprise qui a vu le jour en 1960, lorsque les frères Melvin Simon — le père de David Simon — et Herbert Simon ont commencé à développer des centres commerciaux dans l'Indiana. En 2024, Forbes rapportait que les membres de la famille Simon détenaient environ 10 % de Simon Property, une participation importante pour une société d'investissement immobilier de cette taille, ce qui souligne leur influence.
David Simon était salué dans le secteur notamment pour avoir constitué un immense portefeuille de centres commerciaux, de centres de déstockage et de complexes en plein air prospères au cours de ses 30 années à la tête de Simon Property. Il y est parvenu, en partie, en concluant une série d’acquisitions majeures, un processus qui semblait ne jamais s’arrêter. En novembre dernier, par exemple, Simon Property a racheté le reste de Taubman Realty Group — pour un montant estimé à 900 M$ — afin d'acquérir la pleine propriété d'une vingtaine de centres commerciaux haut de gamme situés sur des marchés américains prospères.
David Simon était « largement considéré comme l’un des dirigeants les plus influents de l’immobilier commercial moderne », selon Tom McGee, président-directeur général de l’ICSC, l’association professionnelle du secteur.
« David incarnait l’icône de notre secteur », a déclaré M. McGee dans un communiqué. « Son génie stratégique, son dynamisme sans pareil et son engagement inébranlable envers l’excellence ont redéfini l’immobilier commercial. »
David Simon — connu par certains pour sa fermeté en tant que négociateur et patron — est reconnu pour avoir compris très tôt que les centres commerciaux traditionnels ne pourraient pas survivre. La société d’investissement immobilier a dépensé des milliards de dollars pour réaménager ses centres commerciaux de premier plan, en y ajoutant des logements, des hôtels, des bureaux, davantage de restaurants et de lieux de divertissement — des offres expérientielles — afin d’attirer des visiteurs réguliers dans ses établissements. Et elle est désormais en train de repenser ses centres commerciaux de second rang.
Le commerce électronique a gagné en popularité pendant le mandat de Simon en tant que propriétaire de magasins physiques. La Grande Récession a frappé de 2008 à 2009. Et la pandémie de 2020 a entraîné la fermeture des centres commerciaux. Mais le PDG a mené la société d’investissement immobilier cotée (REIT) basée à Indianapolis à travers toutes ces épreuves et était connu pour remettre à leur place les sceptiques lors des conférences téléphoniques sur les résultats de Simon Property. Il était un défenseur acharné du commerce de détail physique.
« Beaucoup ont tenté de tuer l’immobilier commercial physique, et en particulier les centres commerciaux couverts », a déclaré le PDG lors d’une conférence sur les résultats en 2022. « Et je n’ai pas besoin de vous rappeler que lorsque le commerce de détail physique a été fermé à cause du COVID, tous les détracteurs affirmaient que le commerce de détail physique avait disparu pour toujours. Cependant, le commerce de détail physique est solide, le commerce de détail physique est solide, et le commerce électronique stagne. »
« Sans détours dans ses réponses »
Parfois, Simon pouvait se montrer direct, voire grossier, lorsqu’il s’adressait aux analystes et à d’autres interlocuteurs.
« S'il n'hésitait pas à nous faire part de ses commentaires, à nous les analystes, il était également sans détours dans ses réponses », a déclaré Piper Sandler dans une note publiée lundi.
Meghann Martindale, aujourd’hui directrice des études de marché dans le secteur de la vente au détail chez le courtier Avison Young, a évoqué son expérience chez Simon Property et auprès de David Simon dans un message publié sur LinkedIn. « Il était redoutable, l’un de ces dirigeants dont la simple présence rehaussait le niveau dans n’importe quelle pièce. Pendant mon passage chez Simon, rien n’était plus effrayant que d’entrer dans une réunion et de devoir dire à David que l’on avait dépassé le budget et pris du retard sur le calendrier de construction d’un projet immobilier, ou que l’on avait dépassé le budget d’un centre commercial. Il n’y avait nulle part où se cacher, il fallait rendre des comptes et s’exprimer avec clarté. »
Avec le recul, ces expériences ont été un « formidable cadeau », selon Meghann Martindale. « Elles m’ont débarrassée de toute crainte que j’avais pu avoir face aux conversations difficiles, aux réunions à enjeux élevés ou aux présentations sous pression », a-t-elle déclaré. « Quand on a surmonté ce niveau d’intensité, tout le reste semble gérable, et cela m’a accompagnée tout au long de la dernière décennie. »
David Simon a apporté son sens aigu des affaires, acquis lors de ses passages en tant que banquier d’affaires à l’ , chez First Boston Corp. puis chez Wasserstein Perella & Co., à l’entreprise familiale Melvin Simon & Associates, prédécesseur de Simon Property, lorsqu’il l’a rejointe en 1990. Il n’avait que 31 ans en 1993 lorsqu’il a dirigé l’introduction en bourse de Simon Property. Cette opération a permis de lever près d’un milliard de dollars, ce qui constituait alors la plus importante introduction en bourse de l’histoire du secteur immobilier.
Aucun changement stratégique n'est prévu
BMO Research a publié lundi une note sur le décès de David Simon, intitulée « Disparition d’une légende ; ascension d’un héritier ».
« Eli a été très présent lors de ses rencontres avec les investisseurs et a été bien accueilli par le marché », a déclaré BMO. « Nous ne prévoyons pas de changement dans la stratégie de [Simon Property] et sommes convaincus qu’elle continuera à être mise en œuvre compte tenu de la solidité de son équipe, mais le décès de David est une perte indéniable. »
Et Piper Sandler a déclaré : « Nous avons confiance en Eli compte tenu de l'expérience qu'il a acquise depuis qu'il a rejoint [Simon Property] en 2019, notamment grâce à une participation publique plus active au cours de l'année écoulée. »
Simon Property a détenu ou détenait des participations dans plus de 250 biens immobiliers totalisant plus de 200 millions de pieds carrés en Amérique du Nord, en Europe et en Asie, générant des milliards de dollars de chiffre d’affaires annuel, selon la société d’investissement immobilier cotée (REIT).
Dans sa note, Piper Sandler a rendu hommage à David Simon pour avoir « reconnu très tôt la valeur des magasins d’usine » et « redonné un nouveau souffle à des marques en difficulté ». Simon Property, en partenariat avec d’autres entreprises, a aidé un certain nombre de détaillants en difficulté — des entreprises qui louent des magasins dans les centres commerciaux de la société d’investissement immobilier.
Des résultats mitigés en matière de sauvetage de détaillants
En 2020, Simon Property s'est associé à Brookfield pour racheter la chaîne J.C. Penney alors en faillite, la sauvant ainsi de la liquidation. Le REIT a également investi dans Authentic Brands Group afin d'acquérir conjointement des participations dans des détaillants tels que Forever 21, Eddie Bauer, Aéropostale, Lucky Brand et Brooks Brothers.
Ces efforts n'ont pas permis de sauver toutes ces chaînes. Forever 21 et Eddie Bauer ont toutes deux fini par se placer sous la protection de la loi sur les faillites et ont été liquidées.
Simon Property a vendu sa participation dans Authentic Brands pour 1,45 Md$ en 2024. À l'époque, David Simon avait déclaré que la société avait réalisé « un bénéfice significatif » grâce à cette transaction.
Plus récemment, Simon Property a investi 100 M$ dans l’acquisition de Neiman Marcus Group par HBC en décembre 2024. La société d’investissement immobilier est en conflit avec au moins une entité issue de la fusion, Saks Global, qui s’est placée sous la protection du chapitre 11 en janvier.
Simon Property souhaite résilier deux baux de Saks Global, l’un concernant Neiman Marcus à Palo Alto, en Californie, et l’autre un magasin Saks Off 5th à Woodbury Commons. Le conglomérat de distribution de luxe conteste la demande de résiliation des baux formulée par la société d’investissement immobilier devant le tribunal des faillites.
Lors d'une conférence téléphonique sur les résultats en février, David Simon a déclaré aux analystes qu'il avait négocié âprement en échange de son investissement dans Saks Global, même si la société avait passé par pertes et profits les 100 M$.
« Nous avons donc obtenu le droit de résilier deux baux », a-t-il déclaré. « Nous avons obtenu deux immeubles. Et surtout... sur l'ensemble de notre portefeuille avec Saks, Neiman et Off 5th, nous avons obtenu le droit de construire ce que nous voulons sans avoir à demander leur accord. »
Simon Property n’a pas répondu lundi à un e-mail de CoStar News sollicitant un commentaire.
Cette société d'investissement immobilier (REIT) possède certains des plus grands centres commerciaux et centres de magasins d'usine des États-Unis, notamment le King of Prussia Mall dans la région de Philadelphie ; The Galleria à Houston, au Texas ; Roosevelt Field à Garden City, dans l'État de New York ; l'Aventura Mall à Miami, en Floride ; Sawgrass Mills à Sunrise, en Floride ; et le Woodbury Commons Premium Outlets à Central Valley, dans l'État de New York.