Les résultats trimestriels des sociétés cotées commencent à pleuvoir, donnant toujours un très intéressant baromètre avancé sur l’état de santé de l’économie en général, et pour ce qui nous intéresse ici, de l’immobilier en particulier.
Si les premiers chiffres opérationnels des foncières de la place sont plus qu’honorables, force est de constater qu’ils ne se traduisent pas réellement dans les cours de Bourse. La valeur refuge que l’on attribue à l’immobilier est devenue une valeur boudée par les investisseurs.
Alors, faut-il prendre un nouvel angle d’approche pour estimer les foncières à leur juste valeur ? Laurent Saint Aubin, directeur de la gestion actions chez Sofidy, suggère de s’inspirer du modèle de la croissance future, qui reste l’un des piliers de la valorisation boursière.
Ne plus regarder le cours de Bourse d’une foncière sur le seul critère de sa prime ou de sa décote sur son actif net réévalué, mais prendre en considération le PER (Price-Earnings Ratio). C’est-à-dire sa capacité à générer de la croissance demain et anticiper ainsi la création de valeur future.
Pourquoi changer de focale ? Parce que l’immobilier coté semble être structurellement à la peine, ce qui se traduit par une décote moyenne de l’ANR de plus de 28 % en Europe. Parce que les foncières semblent prisonnières de leur sensibilité aux taux d’intérêt, quand bien même le sujet du mur de la dette n’en est plus un pour la plupart d’entre elles. Parce qu’espérer un rebond des valeurs par le seul effet des taux est devenu une chimère.
La création de valeur est et doit rester le cœur de métier des foncières. Laurent Saint Aubin prend l’exemple d’Unibail-Rodamco-Westfield qui a créé 42 % de valeur sur la tour Trinity à La Défense. Ce qui est possible sur un actif honni – le bureau – sur un territoire aujourd’hui maudit – La Défense – laisse augurer de l’espoir si l’on regarde d’autres segments d’actifs, d’autres secteurs géographiques.
D’autant que l’immobilier n’est qu’un sous-jacent à l’économie. Si l’IA tire la croissance dans le monde et en Europe, ce sont dans les data centers qu’il faut investir. Si la réindustrialisation s’accélère en Europe à la faveur de la politique de droits de douane des États-Unis, les investisseurs et développeurs de plates-formes logistiques deviennent des opportunités. Si le retour au bureau se confirme, il est peut-être temps de se positionner sur les foncières tertiaires, en privilégiant celles qui ont leurs actifs situés dans les hyper-centres-ville.
À la clé de ce stock-picking, la promesse d’une double performance : un rendement locatif solide (5,5 % en moyenne) et un rendement en capital qui traduirait cette création de valeur.
Si l’on ajoute quelques ajustements techniques, comme l’assouplissement des règles de Solvabilité II pour l’investissement dans l’immobilier coté, nous sommes peut-être à l’aube d’un nouveau cycle. Un cycle de croissance bien sûr, qui rendrait à nouveau l’investissement immobilier attractif dans une allocation d’actifs. Il reste du chemin, j’en conviens.