Bien plus que des mètres carrés. La promesse est alléchante, mais elle relève souvent davantage du vernis marketing que de la réalité opérationnelle. L’essentiel de la proposition de valeur des investisseurs se cantonne à un produit immobilier bien calibré, efficient, le plus vertueux possible sur le plan environnemental et surtout… bien placé. Pour le reste, au locataire d’en faire son affaire.
L’immobilier pourra-t-il alors passer d’une économie de la rente à une économie d’usage ? La tentation de franchir le Rubicon est de plus en plus prégnante chez nombre d’investisseurs qui ont saisi tout l’intérêt de réunir PropCo et OpCo sous le même toit.
De nombreux arguments plaident en faveur de l’immobilier opéré. L’accès à un marché, comme en hôtellerie où investir en murs et fonds est devenu la norme alors qu’elle était encore l’exception. Répondre à l’évolution des usages, à l’image du bureau où la demande des entreprises s’oriente vers des espaces de travail serviciels et flexibles.
Mais la question de la valeur reste le premier argument pour les investisseurs qui ont perdu le moteur des taux bas dans la performance de leurs actifs. Les uns voient dans l’immobilier opéré un moyen de capter l’intégralité de la chaîne de valeur de leurs actifs. D’autres, de la préserver.
Le point commun, c’est que le client final revient au centre du jeu. Mais il se déplace. L’immobilier entre dans une nouvelle ère du B to B to C. In fine, c’est le voyageur, l’étudiant, le salarié qui va faire la valeur de l’actif. Et pour comprendre comment capter et garder ce client, les propriétaires doivent s’appuyer sur de nouvelles compétences. Dans l’hospitality, dans le marketing, dans l’animation des réseaux sociaux… Bien loin des magiciens d’un tableur bien connu et qui ont excellé ces dernières années.
On a souvent coutume de dire qu’un immeuble intelligent est un immeuble plein. Demain, cela risque de ne plus suffire. Un immeuble rentable pourrait devenir un immeuble finement exploité dont la valeur s’exprimera par un multiple d’Ebitda et non par la seule projection de cash-flow rapportée à un taux de capitalisation.
C’est encore l’exception aujourd’hui. Peut-être la règle demain.