Le choc fiscal de la rentrée : signature de l’avenant au traité entre la France et le Luxembourg !

L’obstination de la France aura eu raison des résistances du Luxembourg ! Dans un avenant signé le 5 septembre dernier, la France et le Luxembourg ont modifié leur convention fiscale, mettant ainsi fin à 57 ans d’exonération applicable aux plus-values résultant de la cession par une société luxembourgeoise de parts de sociétés détenant un immeuble en France. Cet avenant sera applicable une fois les processus de ratification et de notification des deux pays finalisés et, si ces processus sont finalisés rapidement, aux exercices ouverts à compter du 1er janvier 2015. Le monde de l’immobilier n’en revient pas ! Bien qu’annoncée depuis 2012, cette nouvelle a fait l’effet d’une bombe sur les investisseurs étrangers dont la plupart ont structuré, depuis près de 20 ans, leurs investissements immobiliers en Europe, et en particulier en France, via des structures localisées au Luxembourg. Que doit-on attendre des suites de cette mesure ? En premier lieu, ce n’est assurément pas une bonne nouvelle pour ces investisseurs qui vont devoir réviser leurs projections de rentabilité sur la sortie de leurs investissements à la baisse. Rappelons que le taux d’impôt sur les sociétés en France s’élève à 34,43 % avec la contribution sociale, soit le taux le plus élevé dans l’Union européenne. En second lieu, on peut s’attendre, d’ici à la fin de l’année, à une anticipation des programmes de cession par les investisseurs ayant structuré la détention de leurs actifs immobiliers français via le Luxembourg et, de ce fait, à une augmentation du nombre de transactions afin que les plus-values réalisées puissent encore bénéficier de l’exonération du traité avant l’application de l’avenant. On peut également anticiper que certains auront la tentation de restructurer la détention de leurs actifs afin de rehausser leur valeur fiscale en exonération d’impôt sur les sociétés ou de relocaliser leurs investissements existants dans d’autres pays permettant encore une exonération de plus-values de cession de parts de sociétés à prépondérance immobilière. Prudence, toutefois, dans ces opérations de restructuration ! Notamment, les traités avec ces pays ne sont pas éternels et on sait déjà que des négociations sérieuses sont en cours avec la Belgique sur le traité franco-belge. En outre, à plusieurs reprises, le comité de l’abus de droit fiscal a condamné des opérations de restructuration qui avaient pour effet de faire échec, sans justification économique ou patrimoniale, à l’application du précédent avenant à la convention franco-luxembourgeoise qui avaient rendu imposable en France la plus-value résultant de la cession par une société luxembourgeoise d’un immeuble situé en France. Est-ce la fin du Luxembourg ? Il ne nous semble pas. Le Luxembourg continue à être une place accueillante pour les fonds d’investissement qui y trouvent des professionnels compétents, une réglementation adaptée et compétitive. Il faut aussi dire que ces fonds ont constitué, au Luxembourg, des équipes et une logistique importantes au fil des ans dont la délocalisation dans d’autres pays nous semble difficile à envisager du seul fait de la signature de cet avenant. Est-ce à dire que l’attractivité de la France va en souffrir ? A notre avis, non, car cela ne modifie en rien la qualité du marché immobilier français mais cela va certainement impacter la structuration des investisseurs étrangers. D’autres pistes sont déjà à l’étude….