C'est dans la résidence Jardins d'Arcadie de Vincennes, tout juste intégrée à leur portefeuille, que TwentyTwo Real Estate et Azora ont choisi d'annoncer le lancement de Premior Résidence. La plate-forme d'investissement dédiée aux RSS démarre avec 16 résidences et 1 900 logements rachetés à Emeis pour 159 M€ fin 2025, confiés en gestion aux Jardins d'Arcadie. Une table-ronde pour expliquer le pari.
Le deal était le décor autant que le sujet. L'opération, bouclée pour 159 M€, porte sur le rachat de l'activité RSS d'Emeis – ex-Orpea – avec 1 900 logements répartis sur 16 résidences, dont sept en exploitation et neuf en cours de construction ou de livraison. Sa gestion a été confiée au groupe Les Jardins d'Arcadie dans le cadre d'un contrat de gestion de type hôtelier et prévoit à terme plus d’une centaine de collaborateurs pour opérer les résidences. Réunis à Vincennes avec François Georges, président du groupe Acapace qui opère les Jardins d'Arcadie, et Adrien Prigent, responsable investissement résidentiel chez CBRE, Daniel Rigny et Carlos Araoz ont posé les termes d'une conviction : les résidences services seniors sont la prochaine grande classe d'actifs du résidentiel géré.
SÉQUENCE 1 · Une thèse d'investissement structurelle
Pour Daniel Rigny, fondateur et CEO de TwentyTwo Real Estate, le positionnement sur l'hébergement géré procède d'une conviction sur les usages. Les actifs résidentiels concentrent plusieurs fonctions là où les bureaux n'en proposent qu'une : « Dans un actif d'hébergement, on y vit, on peut consommer grâce au e-commerce, se divertir, travailler grâce au télétravail. Les actifs d'hébergement sont multi-usages, augmentés par les évolutions technologiques. » La thèse intègre aussi un argument macroéconomique : dans un environnement de taux structurellement plus élevés, la création de valeur ne peut plus reposer sur l'effet de levier financier. Elle doit venir de la performance opérationnelle – ce que permettent précisément les actifs à composante servicielle, dont la tarification peut être révisée plus fréquemment qu'en résidentiel classique.
Carlos Araoz, Partner chez Azora, investisseur depuis plus de 20 ans en résidentiel géré, partage cette analyse. Sa grille de lecture est celle du taux d'effort : un bail triple net signé à 50 % de taux d'effort en année 1 ne représente souvent plus que 30 % 15 ans après, quand l'exploitant a capté l'intégralité de la hausse opérationnelle. « L'immobilier laisse de l'argent sur la table », résume-t-il, plaidant pour un alignement plus direct entre investisseur et performance du fonds de commerce.
SÉQUENCE 2 · Un marché sous-capitalisé avant le choc démographique
Le marché des RSS de deuxième génération – le modèle locatif institutionnel, par opposition aux premières résidences à propriétaires-occupants – a doublé en moins de dix ans, passant de 600 à plus de 1 100 résidences. Mais il a traversé trois crises successives : le Covid, la contagion de l'affaire Orpea (les RSS ont été assimilées à tort aux Ehpad dans la perception publique), puis l'hyperinflation qui a cisaillé les comptes d'exploitation entre une explosion des charges salariales et un blocage réglementaire de redevance locative à +3,5 %.
François Georges identifie en outre une erreur de calendrier collective : « On a oublié qu'avant les effets du baby-boom, il y avait les effets de la guerre. » La génération actuellement en âge d'entrer en RSS est celle, peu nombreuse, née pendant le conflit. Le creux de demande précède la vague – qui, elle, arrive à partir de 2030.
Sur ce point, Carlos Araoz livre un chiffre saisissant : aux États-Unis, pour chaque lit d'Ehpad, il existe un lit de RSS. En Europe, ce ratio tombe à 1/10 et en France à 1/8. Si le marché européen convergeait vers seulement 5 à 6 % de taux de pénétration chez les 28 millions de plus de 80 ans, cela représenterait plus d’un million d'unités à construire.
SÉQUENCE 3 · Opco/Propco comme nouvelle structuration de référence
La transaction Emeis/TwentyTwo-Azora marque une inflexion structurelle au-delà de sa taille. En acquérant non seulement les murs, mais aussi le fonds de commerce, avant de confier l'exploitation aux Jardins d'Arcadie via un management contract, les deux investisseurs font le pari d'une convergence avec le modèle hôtelier. « Dans l'hôtellerie, on est passé en 20 ans d'un modèle majoritairement locatif à un modèle de management contracts. C'est la même évolution qui arrive sur la RSS », affirme Daniel Rigny.
Pour Adrien Prigent, la dynamique est déjà visible sur la résidence étudiante, où plus de 90 % des opérations se réalisent sous schéma Opco/Propco depuis 2022, et commencera à s'imposer sur la RSS par la force des choses, notamment via des négociations de bascule entre baux commerciaux et mandats de gestion.
SÉQUENCE 4 · Des rendements appelés à converger avec la résidence étudiante
Sur la valorisation, Daniel Rigny avance de solides arguments en faveur des RSS. Un immeuble résidentiel classique en région parisienne offre un rendement net de l'ordre de 3 %, une résidence étudiante à Vincennes plutôt 4 à 4,5 %. La RSS devrait, une fois stabilisée, se situer dans une fourchette voisine, avec potentiellement une légère prime liée au levier opérationnel, estime-t-il. L'écart d'investissement actuel – 1,5 Md€ sur la résidence étudiante en 2025 contre à peine 200 M€ sur le segment senior, selon Adrien Prigent – mesure autant le retard à rattraper que l'amplitude du potentiel.
À Vincennes, le pari opérationnel est déjà engagé. La résidence ouvre à 60 % de taux d'occupation, avec un objectif de 95 % dans un an. La structuration retenue explique en partie la confiance affichée : en schéma Opco-Propco, le point mort opérationnel d'une RSS tombe à 50 %, contre 80 % dans le cadre d'un bail classique. C'est précisément pourquoi TwentyTwo Real Estate a fait de ce modèle la colonne vertébrale de sa plate-forme Premior Résidence. La vague démographique arrive dans quatre ans. La plate-forme, elle, est déjà en ordre de marche.