Investissement : l’immobilier logistique accuse un rendement négatif en 2008

Pas de miracle en logistique. Selon le dernier indice IPD France, l’immobilier logistique enregistre une performance négative de -4,8 % en 2008, après avoir connu un rendement global de 12,6 % en 2007. En d’autres termes, le ralentissement est fort et brutal, avec une chute de 18,3% de la performance de cette classe d’actifs d’une année à l’autre.
C’est avant tout le rendement en capital qui a dévissé, tombant à -11,2 %, signe d’un repricing conséquent des valeurs vénales. L’immobilier logistique est ainsi la lanterne rouge en 2008 du palmarès IPD France et demeure l’un des actifs immobiliers les moins appréciés sur 10 ans, avec un rendement en capital annualisé de 2,4 %. Toutefois, en rendement cumulé, un investisseur en immobilier logistique a triplé sa mise en 10 ans.
Car, le rendement locatif reste le point fort de cette classe d’actifs. Il s’est même relativement bien tenu l’an passé, à 7,1 % alors que la moyenne de l’ensemble des segments de marché ressort à 5,4 %. Sur les 5 dernières années, l’immobilier logistique génère un rendement locatif annualisé de 7,6 %, soit 1,5 point de mieux que le bureau et 1,3 point de plus que le commerce. Sur cette période, les loyers facturés par le panel d’investisseurs d’IPD France ont progressé de 51 %. Parallèlement, la vacance financière est restée contenue, s’établissant à 2,4 % à fin 2008 tandis que les charges ne représentent que 5,4 % du revenu brut des propriétaires-bailleurs. Autant de facteurs de soutien du marché logistique qui risquent de disparaître à l’avenir.
En effet, IPD France pointe plusieurs signes d’alertes. A commencer par le potentiel de réversion locative, c’est-à-dire le gain potentiel en termes de loyers. Dans l’immobilier logistique, ce potentiel de réversion est négatif depuis 5 ans. Plus de trois actifs sur quatre génèrent des loyers supérieurs aux valeurs de marché.