Bonjour l’Europe ou adieu la France ? Le site meilleurescpi.com publie une analyse exhaustive des 16 000 acquisitions réalisées par les SCPI depuis leur création qui montre un déplacement du champ d’investissement de la France à l’Europe.
C’est même une véritable bascule à laquelle on assiste. La part des immeubles situés hors de France dans les acquisitions annuelles est passée de moins de 5 % avant 2014 à près de 75 % en 2025.
L’étude distingue trois temps. Avant 2014, les SCPI restent quasi exclusivement françaises, avec un marché centré sur les bureaux franciliens et le commerce métropolitain. À partir de 2015, plusieurs sociétés de gestion amorcent des stratégies paneuropéennes, faisant progresser la part des acquisitions à l’international entre 15 et 40 %. Mais le vrai pivot intervient entre 2023 et 2025, dans un contexte de remontée des taux et de décote des bureaux en Île-de-France, avec l’arrivée de nouvelles SCPI positionnées exclusivement ou essentiellement à l’étranger.
Que nous disent ces nouvelles stratégies ? D’abord, que la diversification est le maître mot de tout investisseur. Ceux qui ont usé et abusé du bureau francilien pour étancher leurs collectes records s’en mordent aujourd’hui les doigts.
Ensuite, que les taux de capitalisation sont plus généreux (ou plus réalistes) dans les marchés immobiliers anglais, irlandais, néerlandais, allemands ou espagnols. À croire que les valeurs se sont réajustées un peu plus rapidement qu’en France au nouveau contexte de taux d’intérêt.
Enfin, que la fiscalité est devenue un véritable fardeau pour la France. L’étude rappelle que les revenus fonciers de source étrangère sont exonérés des 17,2 % de prélèvements sociaux et que les conventions fiscales bilatérales permettent d’éviter la double imposition. Ainsi, une SCPI 100 % France détenue par un particulier au taux moyen d’imposition de 30 % supporte une fiscalité totale d’environ 47 %, quand une SCPI 100 % Europe tomberait autour de 20 à 25 % de taxation effective.
Les Français sont tout, sauf des jambons. Pour ceux qui conservent quelques convictions dans la pierre, ils ont tôt fait de s’appuyer sur un produit d’épargne français qui envoie leurs capitaux de l’autre côté des frontières.
Car le plus inquiétant peut-être dans cette étude, c’est la chute abyssale des investissements des SCPI en France. Ils ont dévissé de 93 % depuis leur pic de 2017. Si les SCPI françaises ne savaient faire que du bureau en Île-de-France, on peut se demander s’il n’y a pas eu tromperie sur la marchandise au moment des grandes vagues de collecte. Sinon, on peut s’inquiéter de l’attractivité du marché immobilier hexagonal, et de son sous-jacent, l’économie française.
Le charme du passeport européen pour les véhicules d’investissement immobilier est de remettre tous les marchés en compétition. La France se présente sur la ligne de départ, avec son sac à dos de taxes, ses semelles de plomb et la ferme conviction qu’elle va s’en sortir. Bonne chance !