Avec son accord pour racheter Eastdil Secured, la société londonienne de conseil immobilier Savills accélère ses ambitions mondiales visant à négocier les plus grosses ventes immobilières, renforçant ainsi sa présence aux États-Unis et suscitant potentiellement d'autres fusions très médiatisées.
C'est ce qu'ont déclaré les professionnels de l'immobilier commercial, après que les sociétés aient confirmé l'accord de plus de 1,1 Md$ qui, selon elles, propulsera Savills, connue pour la représentation des locataires, au rang des meilleures sociétés immobilières offrant des services complets.
Les courtiers, PDG de sociétés immobilières et autres dirigeants interrogés ont ajouté que cet accord pourrait également annoncer une vague de consolidation au sein des sociétés de courtage commercial, qui se préparent au prochain cycle de croissance.
« Savills cherchait depuis un certain temps à réaliser une acquisition afin de renforcer ses activités d'investissement », a déclaré Bob Shibuya, PDG de Mohr Partners, une société nationale de conseil aux locataires basée à Dallas, lors d'une interview. « L'acquisition d'Eastdil leur donne accès à la liste prestigieuse de clients propriétaires d'Eastdil. »
Cette transaction « indique clairement que nous entrons dans une nouvelle phase de fusions et acquisitions dans le secteur des services immobiliers commerciaux », a ajouté Bob Shibuya. Cette prévision est alimentée par les sociétés cotées en bourse et d'autres entreprises qui ont mis de côté d'importantes liquidités dans leur bilan en vue de leur expansion, alors que le secteur se mobilise en prévision d'une reprise attendue cette année dans les ventes immobilières et autres transactions, a-t-il déclaré.
La dernière grande vague de consolidation impliquant de grandes agences immobilières mondiales s'est produite entre 2015 et 2019, période au cours de laquelle DTZ a fusionné avec Cushman & Wakefield et JLL a acquis Holliday Fenoglio Fowler, entre autres opérations de fusion importantes.
« Je pense qu'après trois années difficiles sur le marché de l'immobilier commercial, en raison de la hausse des taux d'intérêt et de la baisse des valorisations, nous sommes au début d'un nouveau cycle », a déclaré Willy Walker, président-directeur général de Walker & Dunlop, lors d'une interview. « Et comme il s'agit du prochain cycle, vous assisterez probablement à une augmentation des activités de fusion-acquisition ainsi qu'à une consolidation accrue dans l'immobilier commercial, les services immobiliers commerciaux et les prêts. »
Evan Stone, fondateur et associé directeur de Goodwin Advisors, basé à Dallas, a déclaré à CoStar News que cette dernière transaction était « brillante pour Savills et brillante pour Eastdil ».
Il a précisé : « Cela permet à Savills d'entrer dans la course dès le premier jour avec l'une des meilleures marques du secteur des marchés financiers, Eastdil. La seule inquiétude que j'ai, comme pour toute acquisition, est de savoir si les deux cultures pourront coexister. Mais ce n'est pas une préoccupation majeure. »
Evan Stone, qui possède plus de trente ans d'expérience dans le domaine des marchés financiers, estime que cet accord permettra à Eastdil d'obtenir davantage d'informations sur les grandes villes américaines où Savills est très présent et dispose de cadres supérieurs.
Les principaux acteurs
Les plus grandes agences immobilières commerciales au monde – CBRE, basée à Dallas, et JLL et Cushman & Wakefield, basées à Chicago – travaillent avec des clients dans un large éventail de services, notamment la vente de biens immobiliers, ce qui leur assure un flux d'activité régulier.
Selon une note sur l'accord publiée par Citizens Financial Group, cela a fait d'une société comme Savills un meilleur candidat pour Eastdil. « Nous ne sommes pas surpris de voir les sociétés immobilières mondiales cotées aux États-Unis prendre du recul par rapport à cette transaction, car les capacités d'Eastdil sont complémentaires, ce qui suggère un potentiel de friction important entre les courtiers », a écrit Mitch Germain, analyste financier chez Citizens, dans la note.
Cette décision était également logique d'un point de vue géographique, puisque seulement 10 % des revenus de Savills proviennent actuellement des États-Unis, selon Mitch Germain.
Savills et Eastdil ont déclaré jeudi que les sociétés nouvellement fusionnées se classeraient au deuxième rang mondial pour les transactions immobilières supérieures à 100 M$, et au premier rang aux États-Unis. Les sociétés n'ont fourni aucun commentaire supplémentaire à CoStar News.
L'accord avec Eastdil « offre une envergure et une présence immédiates auprès des principaux investisseurs immobiliers institutionnels nationaux », a écrit Germain. Eastdil, quant à elle, établit des relations avec des clients qui font déjà affaire avec Savills pour des transactions autres que la vente de biens immobiliers.
Réaction à New York
À New York, l'un des plus grands marchés mondiaux de vente d'investissements immobiliers commerciaux et siège américain d'Eastdil et de Savills, les professionnels du secteur ont déclaré que cette fusion était susceptible d'être profitable pour les deux entreprises.
« Eastdil est excellent dans la vente et Savills est excellent dans la représentation des locataires », a déclaré Craig Deitelzweig, président-directeur général du promoteur immobilier new-yorkais Marx Realty, lors d'une interview. « Cette synergie est tout simplement formidable pour les deux entreprises. C'est un peu comme le chocolat et le beurre de cacahuète qui composent les Reese's. Elles vont toutes deux exceller dans leurs domaines respectifs. Elles restent en quelque sorte séparées tout en étant ensemble. C'est tout à fait logique. »
Selon lui, le fait d'avoir des objectifs distincts signifie qu'il y aura relativement peu de conflits.
Pour Savills, l'acquisition d'Eastdil lui permettra de « devenir un concurrent dans le domaine très restreint des ventes d'investissements institutionnels » à New York, selon Michael Rudder, négociateur chevronné et directeur de Rudder Property Group, société spécialisée exclusivement dans la vente d'immeubles de bureaux dans la région métropolitaine de New York.
« Savills sera désormais en mesure de concourir pour des missions de vente de plus de 250 millions de dollars », a déclaré Michael Rudder. « Il n'y a pas beaucoup d'entreprises ou de courtiers qui vendent des immeubles de plus de 250 millions de dollars. Savills fera désormais partie de ces entreprises. Auparavant, Savills ne réalisait pas ce type de ventes. »
« En tant que société fusionnée, je pense qu'ils constitueront une force puissante dans notre secteur », a déclaré M. Rudder à CoStar News. « Ensemble, ils seront probablement responsables de transactions importantes et de grande envergure qui feront progresser notre secteur, notre ville et l'environnement commercial au sens large. Ensemble, ils ont les ingrédients nécessaires pour former une véritable puissance. La combinaison sera redoutable. »
Expansion mondiale
L'accord avec Eastdil est une étape importante dans la quête permanente de Savills pour développer ses activités dans des régions telles que l'Amérique du Nord et l'Asie-Pacifique.
Savills a déjà pris des mesures plus modestes, comme l'embauche en novembre d'une équipe de trois courtiers CBRE pour lancer une activité de conseil en commerce de détail aux États-Unis. L'un des membres de cette équipe basée à Chicago, Todd Siegel, a été nommé président de la division commerce de détail aux États-Unis.
D'autres sociétés, telles que Newmark, ont conclu des accords similaires ces dernières années, a déclaré Alexander Goldfarb, directeur général et analyste de recherche senior chez Piper Sandler & Co.
« Le secteur immobilier en général est en pleine consolidation », a indiqué Alexander Goldfarb, qui ne couvre pas Savills, cotée en bourse, ni Eastdil, société privée.
« On l'a vu parmi les REIT », a-t-il déclaré. « Le fait que nous le voyions chez les courtiers n'est pas surprenant. Newmark acquiert de manière agressive des plateformes depuis son introduction en bourse il y a près de dix ans. La différence est que Newmark a acheté des plateformes et des équipes plus petites, alors qu'il s'agit ici d'une entreprise entière. »
Le choc du futur
Si l'intelligence artificielle est considérée comme disruptive pour certains secteurs, notamment l'immobilier, Alexander Goldfarb estime qu'elle est moins susceptible d'avoir un impact négatif sur les entreprises impliquées dans les transactions les plus importantes et les plus complexes. « Malgré tout le débat autour de l'IA, c'est une activité humaine. Les agences immobilières sont particulièrement humaines. Vous avez besoin de courtiers pour vous aider à résoudre vos problèmes immobiliers complexes. »
Dans sa note, Mitch Germain, de Citizens, partage cet avis. Il a écrit que « les investisseurs pourraient s'interroger sur le prix élevé d'une entreprise qui est clairement dans la ligne de mire d'une perturbation potentielle » due à l'intelligence artificielle, selon les sceptiques du secteur, a écrit Germain. Mais il a ajouté que « nous continuons à croire que la technologie facilitera plutôt qu'elle ne perturbera la plateforme d'Eastdil, d'autant plus qu'elle a tendance à se concentrer sur des transactions plus importantes ».
M. Walker, de Walker & Dunlop, a déclaré que cette transaction pouvait être considérée comme une affirmation de la valeur toujours élevée des connaissances humaines. « Le fait que Savills ait payé 1,2 milliard de dollars pour les employés d'Eastdil Secured, les personnes, et non la technologie, ni les actifs, ni le portefeuille de services, ni les licences d'agence », a-t-il déclaré. « Aucun de ces éléments n'accompagnait Eastdil Secured. C'était 1,2 milliard de dollars pour les employés d'Eastdil Secured. C'est une reconnaissance énorme, une déclaration forte, qui montre que le capital humain, c'est-à-dire les personnes, continuera d'apporter de la valeur ajoutée aux marchés financiers de l'immobilier commercial dans les années à venir. Si vous croyez cela, Savills a fait preuve d'intelligence en payant 1,2 milliard de dollars pour Eastdil Secured. »
Candace Carlisle, journaliste chez CoStar News, a contribué à cet article.