EXTENSION DU DROIT DE PRÉEMPTION URBAIN RENFORCÉ AUX CESSIONS DE PARTS DE SCI

La loi n°2006-872 du 13 juillet 2006, dite loi ENL, a élargit le champ du droit de préemption urbain renforcé en modifiant l’article L211-4 du code de l’urbanisme. Désormais, la cession de la totalité des parts d’une société civile immobilière, lorsque le patrimoine de cette société est constitué par une unité foncière bâtie ou non, dont la cession serait soumise au droit de préemption, peut faire l’objet d’un droit de préemption urbain renforcé.
Cette disposition vise à permettre aux communes d’exercer leur droit de préemption urbain (DPU) sur des cessions de SCI propriétaires d’un immeuble (bâti ou terrain nu) qui aurait pu être préempté par la commune en cas d’aliénation ; certaines communes s’étant plaintes de ce que des SCI étaient constituées dans le seul but d’échapper au droit de préemption urbain.
Les conditions d’application de ce DPU renforcé aux cessions de parts de SCI sont les suivantes :
-    la cession vise la totalité des parts d’une société civile immobilière ;
-    cette SCI est propriétaire d’un immeuble (bâti ou non) dont la cession serait soumise au droit de préemption ;
-    l’immeuble est situé dans un périmètre de préemption urbain renforcé déterminé comme tel par la commune.
Pour instituer un territoire de préemption urbain renforcé, la commune doit prendre une délibération spécialement motivée : elle ne peut se contenter de renvoyer aux motivations générales de la délibération qui a institué le DPU, mais doit motiver précisément chaque décision de préemption.
Par conséquent, dorénavant, toute cession de la totalité des parts d’une société civile immobilière répondant aux critères susvisés doit faire l’objet au préalable de l’envoi d’une déclaration d’intention d’aliéner (DIA) à la mairie.
Cependant, cette nouvelle disposition étant très succinte, il est difficile à ce stade de définir les contours du champ d’application de ce DPU renforcé. Il faudra attendre les premières interprétations jurisprudentielles.
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