Brookfield Asset Management, l'un des plus grands propriétaires immobiliers au monde, mise sur la vigueur de la demande en entrepôts et en espaces de stockage industriels extérieurs alors qu'il remanie son portefeuille.
La société new-yorkaise Brookfield a acquis Peakstone Realty, basée à Los Angeles, ainsi que son portefeuille national de 76 propriétés, pour un montant de 1,2 milliard de dollars.
Cette opération est « une opportunité d'étendre la plateforme immobilière industrielle de Brookfield, qui bénéficiera de fondamentaux solides à long terme » pour les entrepôts et les espaces de stockage industriels extérieurs, a déclaré lundi Lowell Baron, PDG de la division immobilière de Brookfield, dans un communiqué.
Cette croissance s'inscrit dans un contexte de cessions pour Brookfield. Au cours de l'année écoulée, la société s'est débarrassée de nombreux immeubles de bureaux à forte vacance à travers le pays et commercialise actuellement un centre commercial dans le centre-ville de Los Angeles et un immeuble de bureaux à San Francisco, afin de libérer des capitaux pour d'autres investissements.
Les entrepôts industriels extérieurs, un type de propriété utilisé pour stocker des véhicules, des remorques, des conteneurs et des matériaux de construction, souvent à proximité des autoroutes, des ports et des voies ferrées, surpassent les propriétés industrielles traditionnelles, avec un taux de vacance inférieur à 3 % et une « forte croissance des loyers », selon une étude réalisée en juin par la société de services immobiliers CBRE, qui décrit les entrepôts industriels extérieurs comme « une variante d'un type de propriété classique » qui « attire les capitaux institutionnels ».
Brookfield tire également parti de l'augmentation des transactions, favorisée par la baisse des coûts d'emprunt après que la banque centrale américaine a inversé en septembre une série de hausses de taux remontant à 2022, ont déclaré des professionnels du secteur.
Le président de Brookfield Asset Management, Connor Teskey, a déclaré en novembre que les « conditions du marché » dans le secteur immobilier « s'étaient considérablement améliorées » et a ajouté à l'époque que c'était « un excellent moment dans le cycle » pour acheter dans « certains segments du marché ».
Acquisition d'un portefeuille industriel
Le stockage industriel en extérieur est devenu l'un des segments les plus demandés du marché industriel, attirant les capitaux institutionnels alors que la pénurie de locaux disponibles se heurte à des obstacles liés au zonage et aux droits d'utilisation qui rendent difficile la mise en service de nouvelles offres, notent les professionnels de l'immobilier.
Brookfield a accepté d'acheter Peakstone pour 21 dollars par action en espèces, soit une prime de 34 % par rapport au cours de clôture de Peakstone vendredi, ont annoncé les deux sociétés dans un communiqué lundi.
Cette transaction est une « victoire évidente » pour les actionnaires de Peakstone, qui obtiendront « un prix attractif » pour leurs actions, a déclaré lundi l'analyste Anthony Hau de Truist dans un rapport.
Basée à El Segundo, en Californie, Peakstone possède 76 propriétés dans 17 États, dont 60 entrepôts industriels extérieurs et 16 propriétés industrielles traditionnelles.
Selon sa présentation aux investisseurs du troisième trimestre, les principaux locataires de Peakstone sont Amazon, RH, 3M, Samsonite et PepsiCo.
Cette transaction intervient un peu plus d'un mois après que Peakstone ait vendu tous ses immeubles de bureaux afin de se concentrer entièrement sur les entrepôts industriels extérieurs et autres propriétés industrielles.
Expérience dans le domaine du stockage extérieur
Brookfield possède une expérience « approfondie et de longue date » dans le domaine du stockage industriel en plein air, a déclaré une porte-parole de Brookfield à CoStar News. Elle a ajouté que l'équipe logistique de la société avait été l'un des premiers investisseurs institutionnels à « identifier la dynamique favorable de l'offre et de la demande qui sous-tend » le stockage industriel en plein air, notamment « les contraintes foncières sévères, les barrières de zonage et la demande durable des locataires motivée par les infrastructures, la construction, les transports et les utilisations énergétiques ».
La demande pour les propriétés existantes intervient alors que les obstacles liés au zonage et aux droits limitent le développement de nouveaux entrepôts industriels extérieurs, a déclaré CBRE, ajoutant que les grands investisseurs « accumulent des portefeuilles IOS, suivant la voie du self-stockage et de la location de maisons individuelles ».
Brookfield n'est pas la seule société d'investissement à s'arracher les propriétés de stockage industriel en plein air.
Alterra IOS, basée à Philadelphie, qui se présente comme le plus grand propriétaire dans le secteur du stockage industriel en plein air, a investi des centaines de millions de dollars dans ce type de biens immobiliers au cours de l'année dernière, associant plusieurs financements par emprunt importants à des acquisitions totalisant plus de 30 acres constructibles sur les principaux marchés logistiques américains.
Une étude réalisée en mars par la société d'investissement immobilier mondiale Clarion Partners a révélé que le secteur avait une valeur totale estimée à 200 milliards de dollars, « facilitant ainsi les opportunités d'investissement à grande échelle », selon le rapport.
Pour mémoire
BofA Securities, Inc. agit en tant que conseiller financier exclusif, tandis que Latham & Watkins LLP agit en tant que conseiller juridique de Peakstone.
Citigroup Global Markets Inc. agit en tant que conseiller financier de Brookfield et Gibson, Dunn & Crutcher LLP en tant que conseiller juridique.