Des deals d'exception tirent le marché résidentiel vers le haut au S1 2025

À 1,9 Md€, le montant global des investissements résidentiels en bloc a bondi de 11 % en France au cours du 1^er semestre 2025. Une croissance un peu en trompe-l’œil, en revanche, puisque portée avant tout par deux transactions d’envergure : l’acquisition auprès de Gecina du portefeuille YouFirst Campus par Nuveen Real Estate et Global Student Accomodations pour 538 M€, ; celle de l’Îlot Chirac par Éric Sitruk et Thomas Fabius de l’îlot Chirac pour 165 M€.

D’ailleurs, le marché a été largement dominé par des opérations de petite taille, 81 % des transactions ayant porté sur des actifs inférieurs à 20 M€ même si les opérations supérieures à 100 M€ concentrent 40 % des volumes engagés.

Pour autant, des signes encourageants laissent présager un certain dynamisme d’ici la fin de l’année, à commencer par un volume en hausse de 32 % au T2 2025 par rapport à la même période l’an dernier. « Le regain d’activité observé sur les portefeuilles au cours de ces derniers mois est un très bon signal, signe d’une confiance totale retrouvée », avançait d’ailleurs Jean-François Morineau, directeur général délégué Conseil Habitation et Hospitality de BNP Paribas Real Estate, dans une note récente.

« Les volumes enregistrés ce semestre témoignent d’un redémarrage solide et durable du marché résidentiel en France », avançait pour sa part Alexandra Paulin, directrice Résidentiel & Santé Capital Markets France de Cushman & Wakefield. « Le résidentiel classique animé par des acteurs value-added, mais également quelques investisseurs core très actifs sur cette typologie attire les liquidités grâce à des prix métriques attractifs, tandis que les résidences étudiantes et le coliving restent au cœur des stratégies de nombreux investisseurs institutionnels étrangers et français. »

À ce titre, deux portefeuilles d’envergure devraient venir gonfler de manière significative les volumes d’investissements résidentiels du 2^e semestre 2025. D’abord la cession du portefeuille Nexus, mis en vente par Ampère Gestion et sur lequel se serait positionné Tikehau Capital, a appris Business Immo. Si ses contours demeurent encore très confidentiels, l’ensemble constitué de logements classiques pourrait s’échanger à un montant avoisinant les 300 M€, selon nos informations.

Ensuite, le portefeuille France Campus, pour lequel CBRE Investment Management avait accordé une exclusivité à J.P. Morgan Asset Management en mars dernier et dont la signature devrait intervenir très prochainement, selon nos informations. Composé de six résidences étudiantes — totalisant ensemble 1 277 unités — situées à Massy, Arcueil, Bagneux, Guyancourt, Levallois-Perret et Aix-en-Provence ainsi que d’une résidence senior, l’ensemble représenterait un investissement d’environ 190 M€, nous souffle plusieurs sources concordantes.

À ces dossiers XXL pourrait également s’ajouter un autre portefeuille commercialisé actuellement par Ampère Gestion, nous souffle une source au fait du dossier, pour lequel la filiale de CDC Habitat attendrait un montant d’environ 350 M€.

(1) En phase de négociation exclusive
(2) Six résidences étudiantes et une résidence senior