On cherche encore la valeur verte. Pendant ce temps, la décote brune s’installe. Le Baromètre bas carbone – que Business Immo Global publie a l’occasion du Sibca – envoie un autre signal. Difficile à ignorer. Pour plus de la moitié des investisseurs et développeurs interrogés, le premier moteur de l’engagement vers la neutralité carbone n’est pas la règlementation, ni même l’urgence climatique. C’est la liquidité des actifs.
Le carbone n’a peut-être pas encore un prix, mais il a déjà un coût. Un immeuble au bilan carbone désastreux peut rester occupé et produire des cash-flows. Mais combien de locataires pourront l’intégrer à leurs engagements environnementaux ? Combien d’acquéreurs voudront encore le reprendre ? Combien de préteurs financeront sa transformation ? A mesure que ces cercles se resserrent, la liquidité recule.
Pragmatiques, plus de trois répondants sur quatre envisagent d’arbitrer les actifs qui ne satisfont pas leurs objectifs bas carbone. Une proportion comparable anticipe une décote. Le bilan carbone ne dit pas à lui seul combien vaut un immeuble, mais il mesure de plus en plus la distance qui le sépare du marché.
La bonne nouvelle est que l’avenir n’appartient pas uniquement aux immeubles neufs les plus performants. Pour 81 % des investisseurs interroges, la rénovation du parc existant constitue la première stratégie de transition. C’est là que se trouve le principal gisement de progrès : transformer plutôt qu’abandonner, programmer plutôt que subir, investir aujourd’hui pour éviter l’obsolescence demain. La décarbonation peut devenir une arme de reconquête du stock. C’est là que se trouvent les émissions a éviter, mais aussi les valeurs à défendre.
Reste à passer des engagements aux travaux. Les professionnels réclament a juste titre des règles cohérentes, des méthodes comparables, des financements adaptés. Ils ont raison. On ne décarbone pas des milliards d’euros de patrimoine avec des déclarations d’intention. Pas plus qu’on ne finance une rénovation sans trajectoire, sans données et sans partage de la valeur entre propriétaires et occupants.
Le sujet n’est donc plus de savoir si la performance environnementale entrera dans la valeur. Elle y est déjà. Demain, l’actif le plus menacé ne sera pas forcément celui qui émettra le plus de CO2, mais celui dont personne ne saura financer la transformation. Le carbone est devenu le thermomètre de la liquidité immobilière. L’ignorer, c’est déjà avoir de la fièvre.