La ruée vers l'or des data centers se heurte à une dure réalité : construire ou investir aujourd'hui nécessite bien plus de capitaux que ce que de nombreux promoteurs sont en mesure de réunir.
Alors que la demande en matière d'intelligence artificielle et de cloud computing s'accélère, les coûts de construction des data centers modernes ont explosé. De nos jours, ces installations nécessitent d'énormes dépenses initiales pour l'achat de terrains, les systèmes d'alimentation électrique et les travaux de construction spécialisés, les grands campus coûtant souvent plusieurs milliards de dollars. Les estimations du secteur évaluent les besoins en capitaux à pas moins de 1 000 Mds$ au cours des cinq prochaines années.
Ce fardeau financier réduit le nombre de promoteurs viables. L'accès au capital — plus que la situation géographique ou le savoir-faire technique — détermine de plus en plus qui peut construire, à quelle vitesse et à quelle échelle, selon des rapports, des documents déposés et des contrats récents.
À l'avenir, seuls les opérateurs de très haut niveau ayant fait leurs preuves en matière d'exécution obtiendront des financements à des conditions favorables, a déclaré Raul K. Martynek, PDG de l'opérateur de centres de données DataBank, dans ses perspectives pour 2026.
« Le financement deviendra de plus en plus difficile », a-t-il écrit. « Il existe aujourd’hui plus de projets de centres de données et d’entreprises que jamais auparavant dans l’histoire de notre secteur. Qu’ont-ils tous en commun ? Ils ont tous besoin de liquidités pour construire. »
Les grands acteurs, tels que les géants de la technologie, devraient continuer à se développer, tandis que les nouveaux entrants seront les premiers à ressentir la pression. Bon nombre des promoteurs et des opérateurs de centres de données récemment lancés qui ont afflué dans le secteur au cours des deux dernières années « auront de plus en plus de mal à obtenir les capitaux nécessaires pour faire avancer leurs projets », a indiqué Raul K. Martynek.
Pour de nombreux opérateurs, le message est sans appel : se développer rapidement, vendre ou se retirer.
L'activité récente illustre à quel point le capital est rapidement devenu l'avantage décisif. Les promoteurs qui manquent d'envergure vendent des actifs, fusionnent avec des entreprises plus importantes ou abandonnent purement et simplement leurs projets d'expansion, alors même que les investisseurs institutionnels injectent davantage de fonds dans le secteur.
S&P Global Ratings a qualifié cette dynamique, au printemps dernier, de « course à l'armement ».
« Rien qu’aux États-Unis, nous prévoyons des dépenses moyennes de plus de 70 Mds$ par trimestre pour la construction de centres de données entre 2025 et 2028 », a déclaré l’agence de notation. « De nombreuses entreprises espèrent pénétrer le secteur, et celles qui ont accès à des capitaux et une expérience dans l’acquisition de terrains, d’électricité et de permis seront mieux placées pour réussir. »
Les REIT se retirent des centres de données
Le fossé en matière de capitaux a été particulièrement visible dans le secteur des fonds de placement immobilier.
Deux REIT sœurs parrainées par la société australienne HMC Capital — StratCap Digital Infrastructure Trust et DigiCo Infrastructure REIT — ont réduit leurs investissements dans les centres de données américains en raison de la hausse des coûts de développement et de la réorientation des capitaux de leur sponsor vers des projets plus proches de leur siège. Ces deux REIT entrent dans la catégorie des nouveaux entrants, car aucune n’a plus de deux ans d’existence.
StratCap, une société d'investissement immobilier non cotée basée à New York, a engagé un conseiller financier pour explorer des options stratégiques après avoir levé seulement 31 M$ au cours de l'année écoulée, alors qu'elle était autorisée à lever jusqu'à 575 M$. La société a dû puiser dans ses propres liquidités pour financer une partie de ses distributions plutôt que de recourir aux flux de trésorerie d'exploitation.
Les représentants des REIT n'ont pas répondu aux demandes de commentaires de CoStar News.
Plus tôt cette année, StratCap a déclaré une valeur nette d'actifs immobiliers de 37,8 M$, la plus faible parmi les 20 REIT non cotés faisant l'objet d'un rapport mensuel suivis par CoStar.
Le contraste avec ses homologues de plus grande taille est frappant. Blue Owl Digital Infrastructure Trust, une autre FPI non cotée, a levé 1,61 milliard de dollars en 2025 — soit environ 52 fois plus que ce que StratCap a levé au cours de la même période.
Les fonds levés par les REIT peuvent servir à développer de nouveaux data centers ou à acquérir des installations existantes. Selon les analystes, le sous-capitalisation coûte aux entreprises du temps et de la flexibilité, alors même que la concurrence s'intensifie.
« Si elles ne lèvent pas rapidement des capitaux suffisants, elles vont passer à côté d’opportunités », a déclaré Luke Schmidt, vice-président de la recherche chez Blue Vault Partners, une société de recherche en investissement, à CoStar News.
Pour générer des liquidités, certaines entreprises vendent des actifs au lieu de se développer. StratCap a vendu 48 tours de téléphonie mobile pour 55,1 M$, tandis que DigiCo a accepté de vendre son centre de données de la région de Chicago pour 750 M$ et envisage d'autres cessions à Los Angeles. Les deux REIT ont également abandonné le mois dernier leurs projets concernant un nouveau projet de 49,5 mégawatts à Monterey Park, en Californie.
Petits investisseurs contre grands investisseurs
Des pressions similaires entraînent une consolidation dans l’ensemble du secteur. Au cours de l’année écoulée, des opérateurs de petite et moyenne taille ont cédé des participations ou des plateformes à des investisseurs institutionnels disposant de bilans plus solides, ce qui reflète la difficulté de financer en interne des développements à grande échelle.
En août dernier, Stream Realty a décidé de céder une participation majoritaire dans Stream Data Centers au géant new-yorkais de la gestion d'actifs Apollo, pour un montant non divulgué. « Ils disposaient du capital et des ressources nécessaires pour aider Stream Data Centers à se développer », avait déclaré à l'époque Chris Jackson, PDG de Stream, à CoStar News.
Le même mois, Hivelocity a cédé ses activités de services de colocation à Chicago et Miami à Digital Realty, l’un des plus grands opérateurs de centres de données au monde.
Il y a un an, Nova Infrastructure a finalisé une prise de participation majoritaire dans la société DartPoints, basée à Dallas. L'investissement de Nova comprenait un apport de capitaux important destiné à étendre la présence de DartPoints.
Chaque transaction aboutit à la même conclusion : la taille peut désormais être déterminante pour la survie.
Les grands investisseurs, quant à eux, misent sur l'intensité en capital. Blackstone a souligné les avantages de l'échelle dans des documents liés au lancement prévu de son REIT de centres de données de 1,75 milliard de dollars, notant que la taille permet aux entreprises de réaliser de grandes acquisitions, de surmonter les retards de développement et d'absorber la hausse des coûts. Depuis 2018, Blackstone a investi environ 225 Mds$ dans des transactions d'infrastructures numériques, dont plus de 150 Mds$ liés aux centres de données.
Les petits investisseurs n'ayant pas accès à d'importantes sources de capitaux ne sont pas près de disparaître complètement, mais leurs options se réduisent.
« La diversité des types de centres de données — allant des petits centres de données périphériques et d'entreprise aux coques alimentées, en passant par la colocation de détail, la colocation de gros, l'hyperscale et les installations sur mesure — offre de multiples opportunités aux investisseurs et aux promoteurs de participer au marché à un niveau qui correspond à leur appétit », a déclaré John McWilliams, responsable des analyses sur les centres de données chez Cushman & Wakefield, dans un e-mail adressé à CoStar News. « Tout comme les profils de risque varient d’une sous-catégorie à l’autre, il en va de même pour la composition des capitaux qui s’y intéressent. »