Quand le commerce enchante de nouveau les investisseurs

À 2,7 Mds€, le commerce a pesé à hauteur de 25 % dans les volumes investis en immobilier de commerce français sur l’année 2024. Et cette influence s’est accrue sur le 1^er trimestre 2025, alors que les 1,3 Md€ déployés sur le secteur ont représenté 40 % des volumes totaux. Bien que cette performance ait été largement boostée par l’acquisition par Ardian d’une part de 60 % dans un portefeuille de trois actifs « ultra-prime » parisiens auprès de Kering – un deal de 837 M€ –, elle participe d’une tendance déjà palpable depuis deux ans : certains investisseurs, et notamment de très grands, recommencent à s’intéresser au retail.

« Le ‘‘retail bashing’’ est derrière nous depuis plus d’un an », nous confiait d’ailleurs récemment Thierry Cahierre, COO Real Estate de Redevco, dont le groupe a lui-même investi en fin d’année dernière 518 M€ dans un portefeuille britannique de 16 retail parks. « Les investisseurs recommencent à regarder le commerce, quoiqu’encore avec prudence, et je suis certain que le marché repartira assez vite, voire très vite, lorsque le mouvement sera initié », ajoutait-il.

Les transactions les plus emblématiques sont évidemment recensées sur le commerce de luxe, les investisseurs rivalisant à coup de centaines de millions d’euros sur les plus belles adresses de la capitale. Déjà en 2023, les géants du luxe LVMH et Kering avaient mis leurs empreintes sur le marché du high street, le premier s’offrant les 101 et 150 Champs-Élysées pour environ 1,7 Md€ et le second le 35 avenue Montaigne ainsi que le 12-14 rue Castiglione pour plus de 1,5 Md€. La tendance s’est poursuivie depuis. En plus du deal Ardian/Kering évoqué plus haut, Hermès a par exemple acquis le 17 rue de Sèvres pour 300 M€, Chanel le 42 avenue Montaigne pour plus de 250 M€ et Blackstone le portefeuille Boutique Mandarin Oriental pour 148 M€.

Mais le high street n’est pas le seul sous-secteur à s’être attiré la faveur des investisseurs, d’ailleurs les volumes investis en commerce sur l’année 2024 se sont distillés à 31 % sur le high street, 27 % sur les retail parks, et 34 % sur les centres commerciaux, selon Savills.

Sur le segment des centres commerciaux, la transaction phare a certainement été réalisée par CDC Investissement Immobilier, qui a acquis en début d’année auprès d'Unibail-Rodamco-Westfield pour le compte de la Caisse des dépôts (CDC) une participation de 15 % dans Westfield Forum des Halles. À un prix de vente net de 235 M€ « en ligne avec la dernière valeur non affectée », selon ses protagonistes. Un autre deal qui aura marqué les mémoires est sans conteste l’acquisition au 1^er semestre 2024 du centre commercial O’Parinor par le tandem Sofidy/Klépierre, à un prix d’environ 200 M€ et un taux de rendement supérieur à 9 %.

Loin d’être en reste, le commerce de périphérie a lui aussi réussi à s’attirer quelques transactions d’envergure. On citera le portefeuille Metro, vendu par Amundi à AB Sagax au T3 2024 pour plus de 200 M€ ou encore la cession par Frey d’une participation de 66,7 % dans un portefeuille de quatre retail parks au profit de Batipart, une opération de 112 M€.