L'immobilier de santé a retrouvé des couleurs en 2025

Après avoir connu un repli marqué en 2024, l'immobilier de santé en France a retrouvé une dynamique plus engageante l'an dernier, selon Christie & Co, avec des volumes d'investissement qui auraient atteint près de 650 M€.

« Le marché a connu en 2025 une reprise par rapport à l'époque 2022/2023, lorsque différentes crises – et surtout l'affaire Orpéa – avaient beaucoup perturbé l'investissement sur le marché des Ehpad, explique à Business Immo David K. Alberti, directeur Santé France chez Christie & Co. D'autant plus que, suite au Covid, certaines résidences seniors ont eu du mal à se remplir, mais commencent aujourd'hui à retrouver de meilleurs taux d'occupation. »

Certes, les capitaux fléchés vers le secteur s'inscrivent en deçà de la moyenne décennale, qui avoisine le milliard d'euros (résidences services seniors incluses). Mais ce volume est d'autant plus appréciable que le millésime avait été quelque peu faussé par l'acquisition d'Icade Santé par Præmia REIM. Et qu'il n'intègre pas la mégatransaction de 761 M€ entre Farallon Capital, TwentyTwo Real Estate et emeis, annoncée en septembre dernier et dont la complétion est attendue au cours du 1^er trimestre 2026.

« Historiquement, les volumes d'investissement en immobilier de santé étaient drivés, tirés par les acteurs historiques de la santé en France, notamment les SCPI, mais plusieurs peinent encore aujourd'hui à collecter et sont souvent à la recherche de taux plus élevés, ajoute par ailleurs David K. Alberti. Or, les taux "prime" pratiqués actuellement en France se situent entre 5 et 5,5 %, quoique la plupart des transactions sont plutôt conclues à des taux de 6 à 6,5 %. »

Résultat, Christie & Co observe l’arrivée de nouveaux investisseurs attirés par le secteur, qui ont réalisé plusieurs transactions d’envergure. Parmi ceux-ci figurent le Luxembourgeois Leadcrest Capital Partners, qui a signé en sale & leaseback un portefeuille de 13 sites auprès d’une JV entre emeis et un family office français pour 120 M€ ; l’Espagnol Healthcare Activos, qui a acquis des Ehpad auprès de Præmia REIM (21 M€) et CNP Assurances (30 M€) ; ou encore l’américain Franklin Templeton, qui s’est offert une clinique parisienne auprès de la Caisse des dépôts.

Évidemment, le marché a été largement porté par les sale & leaseback signés par emeis : en plus des transactions évoquées plus haut, le groupe a aussi cédé en fin d’année le portefeuille Seattle, un ensemble de 16 résidences services seniors acquis par Twenty Real Estate et Azora pour 160 M€. « Ces opérations prouvent que l’intérêt sur la marque et la typologie d’actifs Ehpad revient », estime à ce titre David K. Alberti.

Aussi, ce dernier anticipe un dynamisme toujours soutenu en 2026 : « Pour les opérateurs détenant toujours leur immobilier, le sale & leaseback reste un outil intéressant au vu des conditions de financement actuelles et attire aussi les investisseurs de par les conditions long terme des baux qui y sont associés. Et si l'on s'attend à une petite baisse sur cette typologie, elle pourrait être compensée par un retour des volumes sur les marchés secondaires, alors que différents portefeuilles et actifs unitaires sont en train d'être commercialisés. »