Le marché des investissements résidentiels en bloc en France a retrouvé des couleurs en 2025 avec environ 4,2 M€ engagés, « soit une nette progression par rapport à 2024 », analyse Guillaume Atten, Director of Living & Care chez Newmark, qui vient de dévoiler une étude détaillée sur le sujet.
Si la place du résidentiel dans l’allocation immobilière des investisseurs s’en trouve renforcée, force est de constater que cette reprise sensible est « inégale », selon David Bourla, Head of Research du conseil américain basé au 11 rue de la Chaussée-d’Antin, à Paris (9e). Et pour cause : les six opérations supérieures à 100 M€ référencées dans notre « Deals & data » hebdomadaire, contre une en 2023 et 2024, ont concentré 37 % des montants investis, selon les chiffres de Newmark. Parmi elles, deux concernent le résidentiel dit classique : l’acquisition de l’Îlot Chirac par Éric Sitruk et Thomas Fabius pour 180 M€ et la cession d’une partie du portefeuille Nexus par Ampère Gestion, agissant ici pour le compte du fonds souverain GIC, au profit du duo Tikehau Capital - Blossom AM pour plus de 300 M€.
C’est dire l’importance prise par le résidentiel géré en 2025 (35 % des investissements résidentiels en 2025, contre 16 % en 2024), avec environ 1,5 Md€ investis, dont 1,2 Md€ sur l’étudiant, toujours selon les chiffres de Newmark, ce qui reflète « l’atonie du coliving » et « une activité faible sur le senior », observe David Bourla, sollicité par Business Immo.
La percée de l'étudiant
« Sur le marché des résidences seniors, nous aurions dû atteindre un point de maturité, mais ce n’est pas le cas », observe Guillaume Atten. « Le modèle doit donc se réinventer, car il a mal été conçu. » Le seul portefeuille échangé sur ce segment en 2025 – celui d’emeis cédé pour 159 M€ – illustre ses dires. Via cette opération murs et fonds, TwentyTwo Real Estate et Azora Capital entendent reconfigurer ce produit si spécifique. « On peut s’attendre à une phase de transition, mais cette classe d’actifs ressuscite de l’intérêt aux yeux des investisseurs », anticipe Guillaume Atten. « Mais pas à n’importe quel prix… »
A contrario, la prudence pourrait, à terme, gagner l’étudiant. « Les investisseurs ont créé des véhicules, levé des fonds qu’ils sont en train de déployer ; c’est le résultat d’une stratégie initiée en 2023-2024. Reste à savoir si cela durera dans le temps », s’interroge le Director of Living & Care chez Newmark. En attendant, trois portefeuilles XXL ont trouvé preneurs en 2025, dont YouFirst Campus, mis sur le marché par Gecina et signé par la joint-venture Nuveen-GSA contre un ticket de 567 M€.
La Ville de Paris et ses bailleurs toujours aussi actifs
Gecina fait assurément office de trait d’union entre résidentiel géré et résidentiel classique, marché sur lequel le groupe dirigé par Beñat Ortega s’est délesté de plusieurs adresses au profit de la RIVP, notamment les 18-20 et 24-25 rue Sibuet (12e), ainsi que les 42-52 et 58-60 rue de la Py (20e). Preuve que la Ville de Paris et les bailleurs sociaux sont les premiers acteurs du marché parisien.
« Leurs préemptions et acquisitions ont ainsi représenté plus de 730 M€ en 2025 », constate David Bourla, qui a dédié une étude sur le sujet. « Ce montant porte à plus de 1,8 Md€ l’ensemble des sommes investies par la Ville et ses bailleurs depuis 2023 afin de produire du logement public à Paris, principalement social. » Il ajoute : « La Ville de Paris et ses bailleurs sociaux ont acquis ou se sont positionnés sur sept immeubles d’un montant compris entre 50 et 100 M€ depuis 2023, dont quatre en 2025. Ces opérations lui permettent d’atteindre plus rapidement ses objectifs de création de logements sociaux. »
Pour 2026, Newmark n’ose pas faire de « prédictions en termes de volumes investis », « mais les tendances resteront similaires », tente Guillaume Atten.
Résidentiel classique
| Deals & Data | Actif - Portefeuille | Acquéreur | Vendeur | Surface | Montant |
| 1 | Nexus (France entière) | Tikehau - Blossom | GIC (Ampère Gestion) | 78 000 m² | ≃ 350 M€ |
| 2 | Îlot Chirac, Paris (7e) | Eric Sitruk – Thomas Fabius | Privés | 10 622 m² | 180 M€ |
| 3 | 24-26 rue Sibuet, Paris (12e) | RIVP | Gecina | 10 700 m² | ≃ 70 M€ |
| 4 | 59 rue de l’Assomption, Paris (16e) | CDC Investissement Immobilier | Ofi Invest | 6 481 m² | 57 M€ |
| 5 | 42-52 et 58-60 rue de la Py, Paris (20e) | RIVP | Gecina | 8 800 m² | NC |
| 6 | 14 passage Sainte-Anne Popincourt, Paris (11e) | CDC Investissement Immobilier | Generali | 6 200 m² | 50 M€ |
| 7 | Square d’Orléans, 80 Taitbout, Paris (9e) | Baumont – Picture AM | BNP (PFA) | 14 000 m² | 107 M€ (à 100 %) |
| 8 | 72 avenue Paul-Doumer, Rueil-Malmaison | ACM | Gecina | 5 500 m² | NC |
| 9 | 16-20 rue Quincampoix, Paris (4e) | Kerria AM | Pimco | 4 186 m² | 36 M€ |
| 10 | 18-20 rue Sibuet, Paris (12e) | RIVP | Gecina | 4 600 m² | ≃ 35 M€ |
Résidentiel étudiant et senior
| Actif - Portefeuille | Acquéreur | Vendeur | Surface | Montant | |
| A | YouFirst Campus | Global Student Accomodation & Nuveen Real Estate | Gecina | NC | 567 M€ |
| B | Portefeuille France Campus | JP Morgan | CBRE IM | NC | 190 M€ |
| C | Portefeuille emeis, France entière (16 résidences) | TwentyTwo Real Estate – Azora Capital | Emeis | NC | 159 M€ |
| D | Portefeuille Camplus, Paris-Saclay, Cesson-Sévigné (Rennes), Bordeaux ainsi que Toulouse | Invesco – DeA Capital | NC | 22 360 m² | 100 M€ |
| E | Résidence Delage, Courbevoie | Hines | Interconstruction | 18 833 m² | 80 M€ |
| F | Portefeuille BIG, France entière | Greystar | Catella IM | 25 800 m² | ≃ 80 M€ |
| G | Canvas, Toulouse | Greystar | Linkcity | 10 732 m² | 35 M€ |
| H | 3 rue Galilée, Ivry-sur-Seine | The Boost Society | Noe REIM | 7 500 m² | ≃ 35 M€ |
| I | Twenty Campus So Cardin | EQT Real Estate | Novaxia | 4 625 m² | 28 M€ |
| J | The Place, 19-21 rue Emile-Duclaux, Suresnes | Aberdeen | Cardinal Promotion | 3 244 m² | 27,5 M€ |