Voilà quelques heures seulement, Iroko Zen a signé sa troisième acquisition à Londres. « Là où nous n’aurions jamais cru pouvoir nous faire une place », reconnaît Gautier Delabrousse-Mayoux, cofondateur et CEO d’Iroko. « Là » où les dirigeants d’une SCPI dont le patrimoine dépasse aujourd’hui 1,1 Md€ ont désormais leurs petites habitudes…
C’est donc dans le quartier trendy de Shoreditch, sur Redchurch Street précisément, entre le 15 et le 29, qu’ils ont signé quatre commerces high street retail loués à quatre enseignes de prêt-à-porter (A.P.C, Reformation, Urban - Free People et Studio Nicholson), augmentant ainsi leur empreinte londonienne pour 6,02 M£, soit un taux de rendement de 7,35 %. « Une très belle opération », sous-entendait Marion Bertrand, Head of Investment d’Iroko, croisant les doigts au moment d’évoquer son closing, début juin.
À dire vrai, les trois signatures d’Iroko Zen à Londres ont toutes un « petit truc en plus », selon Gautier Delabrousse-Mayoux qui, en l’espace de 24h, s’est transformé en guide touristique auprès d’une poignée de journalistes. Sans drapeau, mais avec expertise.
Ici, pour dévoiler le 164 Bishopsgate (4 550 m²), dans la City, acquis pour 31,26 M€ HD et un taux de rendement de 7,3 % ; là, pour faire découvrir le 90 Union Street (1 656 m²), pour lequel la SCPI a déployé un enveloppe de 17,01 M€ sur la base d’un taux de 7,44 %. Répétant à l’envi : « Nous ne pensions pas avoir accès à ces actifs qui, historiquement, s’échangent à 5,5 %. Seulement, le timing était bon, c’était les soldes. Et comme nous avons la culture de la négociation… »
Et l’intéressé de prendre pour exemple le 164 Bishopsgate, qui donne sur Liverpool Street, acquis en 2019 par British Land Company « à 4,8 % », une information confirmée par les données CoStar. « Cela dit tout de la situation », ajoute-t-il.
« Ce marché a toujours attiré les investisseurs internationaux », souligne Marion Bertrand. « Seulement, le Brexit et le Covid-19 ont fait que la liste des investisseurs s’est considérablement réduite. Notre avantage, aujourd’hui ? Être en mesure d’exécuter les deals en temps et en heure, sans dette, ce qui est de nature à séduire des vendeurs parfois dos au mur. » Des vendeurs qui, souvent, ont fait le deuil de leurs espérances initiales en termes de sortie… « Si nous n’avons pas le taux souhaité, nous ne faisons pas », tranche Charles Duclert, cofondateur d’Iroko et maître ès immobilier de la société de gestion. Autrement dit : s’il n'est pas supérieur à 7 %, voire 7,3 %, Iroko Zen ne se positionne pas.
« Voyez les grues dans le ciel… »
« Aujourd’hui, pour nous, le plus dur n’est pas de trouver des opérations, mais c’est d’avoir le temps de les filtrer », précise Marion Bertrand. « Au Royaume-Uni, nous en voyons 40 par semaine. » « Ici, tout va plus vite », complète Gautier Delabrousse-Mayoux, qui mise sur la rentabilité pour compenser le risque de variation de la livre sterling.
Ensemble, avec Pierre-Antoine Burgala, DG et associé d’Iroko, pour témoin, ils ont mis des mots sur la stratégie adoptée sur les bords de la Tamise ; une stratégie « granulaire » et « opportuniste », résume Charles Duclert.
Des bureaux et des commerces au 164 Bishopsgate, où le supermarché Tesco, en place depuis 1998, est encore engagé pour près de neuf ans – cela représente 56 % des loyers – ; des bureaux au 90 Union Street, où Sonnedix UK Services Limited n’a de cesse de grandir et où le loyer est « attractif », entre 60 et 75 £/sqm ; des commerces, désormais, du côté de Shoreditch, « où les flux sont garantis », assure Marion Bertrand.
« Avec notre positionnement multithématique, nous nous ouvrons le champ des possibles », résume Gautier Delabrousse-Mayoux, qui indique avoir pris « beaucoup de dette » en début d’année « pour saisir les opportunités », avant que « la fenêtre de tir se referme ». « Il faut être honnête : aujourd’hui, nous sommes plus rassurés d’aller dans une ville comme Londres qu’ailleurs. Le taux de vacance y est assez faible, surtout pour des actifs de grade A. » Il précise : « Voyez les grues dans le ciel. Ici, ils ont la facilité d’éliminer le parc obsolète. Il faut donc que nos bâtiments restent à la pointe des exigences des utilisateurs… »