La percée fracassante de Frey sur le marché des outlets

Cela restera, pour beaucoup, LE deal estival, celui qui a fait passer Frey dans le top 3 des gestionnaires d’outlets en Europe alors qu’il ne figurait pas sur ce segment de marché si spécifique voilà… 18 mois.

Ce deal, ou plutôt ces deals, c’est l’acquisition de trois villages emblématiques en Italie – Franciacorta, Valdichiana, Palmanova – dans le cadre d’une joint-venture avec Cale Street pour 410 M€, mais également la reprise de Land of Fashion, société de gestion spécialisée en premium outlets (cinq actifs exploités en Italie, dont les trois acquis par Frey). Notons que cette dernière opération a été réalisée via la nouvelle filiale spécialisée de Frey, ROS (Retail Outlet Shopping), officiellement intégrée en juillet... 2024.

Autant de temps forts additionnés dans un court laps de temps qui matérialisent un changement de cap pour Frey. Ou plutôt une stratégie « complémentaire » à son positionnement historique sur les ensembles full price de plein air (23 actifs en patrimoine, deux en développement), à l’image de Polygone Riviera acquis auprès d’Unibail-Rodamco-Westfield en 2023 pour 272,3 M€. En témoignent les acquisitions finalisées depuis… (voir notre tableau).

Pourquoi ce positionnement nouveau sur l’outlet ? Antoine Frey, PDG du groupe éponyme, dont la valeur du patrimoine économique a été multipliée par deux depuis 2020, à 2,4 Mds€, voit cette classe d’actifs – « une madeleine de Proust commerciale », selon lui – comme le meilleur sous-secteur de l’immobilier commercial.

Et l’intéressé de louer l’alignement d’intérêts « assez fort » entre bailleurs et preneurs, « ce qui tire le chiffre d’affaires vers le haut ». « Ces actifs outlets – il y en a seulement 210 en Europe – attirent une à deux fois par an des consommateurs qui peuvent faire jusqu’à 1h30 de voiture ; c’est une sorte de tourisme d’achat. Il en faut en avoir conscience. »

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June 06, 2025 01:00 AM

« L’outlet est à mes yeux le meilleur sous-secteur de l’immobilier commercial »

Moins d’un an après l’acquisition du quatrième gestionnaire d’outlets en Europe, Frey a accéléré sur ce secteur en s’offrant le Designer Outlet Berlin pour 230 M€.

Luc-Étienne Rouillard Lafond

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À vitesse grand V, donc, Frey a pris ses marques, menant de front le développement du Malmö Designer Outlet – « c’est important pour nous de mettre les mains dans cette classe d’actifs pour mieux la comprendre » –, l’acquisition du Designer Outlet Berlin pour 230 M€, sans oublier ses dernières opérations italiennes.

« Humainement (après l’acquisition de ROS et de Land of Fashion ; 14 actifs sous gestion, ndlr)), cela a des conséquences importantes », récapitule Antoine Frey. « Il y a un an, nous étions 100 ; aujourd’hui, nous sommes 320. » Cela dit tout des ambitions du groupe en la matière. « Nous mettons les watts sur l’outlet sans nous détourner du full price », précise-t-il. « Ce sont deux stratégies complémentaires. » Mais l’outlet pourrait permettre à Frey de prendre une « position dominante », c'est un fait.

« Étant donné la rareté des outlets, il est tout à fait envisageable dans un horizon de cinq à dix ans de fabriquer sur ce segment le leader incontesté en termes de taille et de détenir une part de marché significative », projette ainsi Antoine Frey qui, à horizon 2030, anticipe une répartition équitable entre full price et outlet en matière de patrimoine ; le chiffre de 4 Mds€ en part du groupe est avancé. Voilà pourquoi le groupe se dit « opportuniste ». « Nous visons les bonnes affaires sur les 70 premiers outlets européens », résume son PDG. Une percée prochaine au Royaume-Uni n’est donc pas à exclure…

*Opération réalisée dans le cadre d’une joint-venture avec Cale Street (société fondée en 2014 en partenariat avec le Kuwait Investment Office).

**Opération qui coïncide avec l’acquisition de ROS (Retail Outlet Shopping), le quatrième gestionnaire d’outlets en Europe.