« Les prévisions sont difficiles, surtout lorsqu’elles concernent l’avenir. » Alors, plutôt que de lire le futur dans le marc de café, celui de Pierre Dac ou d’un autre, nous avons pris le pouls des décideurs à la veille du mondial de l’immobilier, le salon Mipim.
Que retenir de notre édition 2025 du Leaders’ perspective survey ? D’abord, que le divorce entre les patrons de l’immobilier et Emmanuel Macron est consommé. Au-delà du mépris affiché par le président de la République pour l’immobilier en général, et le logement en particulier, la dissolution de l’Assemblée nationale aura été la goutte d’eau qui a fait déborder le vase.
Rien ne semble pouvoir remonter le moral des décideurs immobiliers, pas même la détente des conditions de financement et la baisse annoncée des taux d’intérêt. Avec une inflation ramenée à 2 %, la Banque centrale européenne a toute latitude pour ramener ses taux directeurs dans une fourchette entre 1,75 et 2,25 % dès cette année.
Seulement, l’aléa politique vient troubler ce long fleuve tranquille. Isabelle Job-Bazille, la directrice des études économiques du Crédit agricole, nous résume très bien la situation. La principale menace pour la France serait un scénario à l’italienne avec une dérive des taux souverains et un resserrement des conditions de financement préjudiciable à l’investissement, en particulier immobilier.
On pourrait y ajouter le risque géopolitique. L’éléphant dans la pièce, selon Isabelle Job-Bazille. À tel point que les prévisionnistes ne travaillent plus sur un « scénario central », mais sur des scénarios de risques.
Et parmi les risques identifiés dans l’immobilier, c’est le bureau qui ressort en premier. Une écrasante majorité des leaders interrogés (82 %) estime que les entreprises vont diminuer leur consommation de mètres carrés dans les trois prochaines années. La totalité des décideurs (97 %) admet que certains immeubles de bureaux ne retrouveront plus jamais de locataires. Pas dans Paris, la centralité fonctionne encore comme un bouclier pour les investisseurs.
Reste à chercher les poches de création de valeur. Pour les investisseurs, le tiercé gagnant à l’orée de ce printemps 2025, c’est l’hôtellerie, la logistique, le résidentiel. Dans l’ordre que vous souhaitez.
Encore faut-il sourcer, fabriquer, opérer ces actifs. Souvent à partir de l’existant. Tout le talent des acteurs immobiliers sera alors de transformer cette pâte à modeler qu’est la ville en s’affranchissant des couches et surcouches de réglementation.
Après tout, « le moyen le plus fiable de prédire l’avenir est de le créer ». Abraham Lincoln.