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Point de vue de Jean-Éric Fournier, Covivio & Alan Fustec, Goodwill-Management

"La valeur d’usage, l’autre mesure de la performance immobilière"

Serait-il possible de compléter les méthodes d’établissement de la valeur d’expertise d’un immeuble qui tient à ses caractéristiques financières, juridiques, techniques, géographiques, par la prise en compte des performances tenant à l’usage du bâtiment ? Par exemple, plusieurs études démontrent qu’un bon traitement acoustique favorise la concentration et la productivité. Mais comment l’interpréter financièrement, notamment pour aider à la décision des choix d’aménagements ?

© ADDICTIVE STOCK / Fotolia

La conception des nouveaux immeubles de bureau vit une profonde mutation, sous l’effet conjugué de la transformation des modes de travail, de transport, de vie... et des transitions dans lesquelles ils doivent s’inscrire : environnement, climat, digital, etc. Le marché de bureau et ses différents acteurs réservent une place croissante aux nouveaux services, à la connectivité, aux lieux de vie et, plus généralement, à une meilleure prise en compte des éléments touchant au confort et au bien-être des occupants.

Les gains en termes de confort, de bien-être et de santé des occupants se traduisent notamment par une réduction des arrêts de travail (matériaux sains, qualité de l’air intérieur...) ainsi qu’en termes d’augmentation de la concentration, de la créativité et finalement de productivité. La méthode Thésaurus-Vibeo (développée par un groupement de professionnels de l’immobilier aidés d’une structure spécialisée dans la mesure du capital immatériel²) caractérise notamment la valeur d’usage (ou « immatérielle ») d’un bâtiment par l’estimation d’une variation de productivité de ses occupants par rapport à celle qu’ils auraient dans un autre immeuble (standard, site antérieurement occupé...). Le gain de productivité est exprimé en euros.

Cette démarche s’appuie sur l’analyse des composantes techniques et fonctionnelles de l’immeuble : performances thermique, acoustique, éco-conception, biodiversité, accessibilité, apports du bâtiment au territoire, sécurité..., ainsi que sur le niveau de services retenu par l’utilisateur (fitness, garde d’enfants, conciergerie…). L’analyse est complétée par des interviews de responsables (RH, technique...). Pour un même immeuble, la performance varie donc en fonction des attentes de l’utilisateur (services...), de son activité, de sa culture d’entreprise, de son organisation, de ses salariés...

Pour expérimenter ce modèle, les membres de Vibeo ont mis à disposition des immeubles afin de réaliser des tests in situ destinés à vérifier la fiabilité de la méthode. Les modélisations théoriques ont ainsi pu être confrontées à deux séries d’« expériences terrain » en 2016 et 2017, consistant à soumettre des utilisateurs, membres du groupe de travail Vibeo, à des tests de concentration dans des actifs étudiés. L’occasion de rendre le modèle plus robuste et d’analyser la corrélation entre la productivité et de nouveaux thèmes : biophilie, nouveaux aménagements des locaux, art et architecture...

Cette démarche ne manque pas d’ambition : estimer la dimension économique de la valeur d’usage en donnant une place centrale à l’occupant !

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