Juste avant la trêve estivale, l’Orie (Observatoire régional de l’immobilier d’entreprise en Île-de-France) a remis les pieds dans le plat en dévoilant une nouvelle étude sur la vacance structurelle du parc de bureaux francilien. Le constat est plutôt alarmant.
L’Observatoire recense plus de 930 000 m2 de bureaux vides depuis plus de quatre ans à fin 2017, soit près d’un tiers de la vacance totale en Île-de-France. C’est surtout un phénomène qui ne cesse de s’accélérer – la vacance structurelle a pratiquement doublé en cinq ans – dans une région qui concentre pourtant l’essentiel de l’activité économique et de la dynamique de croissance.
Le paradoxe est que l’on ne cesse de construire du bureau – près de 2 millions de m2 en chantier sur Paris et sa petite couronne selon le dernier Paris Crane Survey. Et qu’on en programme toujours plus – quelque 11 millions de m2 supplémentaires prévus dans les CDT à la faveur du déploiement du Grand Paris Express – alors même que le parc tertiaire dépasse les 54 millions de m2.
Que reflète cette explosion de la vacance structurelle ? Certes, une évolution profonde et plus rapide que prévu des usages qui accélèrent l’obsolescence des immeubles. Mais aussi et surtout une exigence nouvelle des utilisateurs.
Des immeubles flexibles – pour adapter la gestion des espaces de travail à la vie de l’entreprise. Des immeubles de qualité – pour répondre aux exigences environnementales. Des immeubles connectés – d’abord à des nœuds de transports en commun.
En plus d’être exigeant, le client partage ses expériences (bonnes comme mauvaises). L’économie de la notation a fait bouger les lignes dans l’hôtellerie, où le commentaire sur TripAdvisor devient presque plus important que la localisation.
Assurément, cette tendance gagnera le secteur du bureau et promet d’accélérer encore davantage l’obsolescence de certains actifs. La question de la vacance structurelle ne peut se limiter à la seule action (voulue ou subie) des acteurs immobiliers.
Sa résorption est un enjeu d’attractivité de la place de Paris à l’heure de la compétition exacerbée avec Londres. Elle embrasse également des questions sociétales et environnementales. L’immeuble jetable au bout d’un bail de 9 ou 12 ans fermes n’est plus tolérable.
Les préconisations de l’Orie, au même titre que les mesures prévues dans la loi Élan, ont le mérite de traduire une volonté commune des acteurs privés et publics de réparer ces cicatrices par la reconversion des bureaux en logements.
Il faudra certainement muscler la question du financement de ces opérations en y fléchant une partie de l’épargne privée. C’est l’une des propositions de Joachim Azan, président de Novaxia, au travers de son plan d’épargne urbain. Mais, sans attendre les premiers résultats, il faut dès à présent passer du curatif au préventif.
La mise en place de la réversibilité et de la mutabilité de l’immeuble semble sur le papier la réponse idoine à l’évolution des usages. Elle suppose une souplesse des deux parties : acteurs immobiliers comme pouvoirs publics.
