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Point de vue de Nicolas Tarnaud, Financia Business School

L’immobilier de luxe français flambe-t-il ?

Le Cap d'Antibes © ARC Photography / Fotolia

L’attractivité de la France

Suite aux incertitudes liées au Brexit, les Français non-résidents de Londres et de Bruxelles sont de retour sur le marché immobilier depuis janvier 2018. Leur intérêt pour le résidentiel haut de gamme parisien ne fait que commencer. Ces derniers mois, l’impôt sur la fortune a disparu au profit de l’IFI tandis que les actifs financiers ne sont plus pénalisés par l’ISF. Au plan monétaire, les taux d’intérêt sont toujours aussi attractifs pour les acquéreurs comme pour les investisseurs. Les conséquences du Grand Paris et de l’organisation des Jeux Olympiques en 2024 viennent renforcer l’image de Paris et de la France sur la scène internationale. Hasard ou coïncidence, la hausse de l'attractivité de la capitale arrive au même moment que le Brexit dont les effets commencent à se faire ressentir à Londres. Ainsi, selon le baromètre EY de l’attractivité 2018, la France a rattrapé le retard accumulé sur l’Allemagne et la Grande-Bretagne depuis dix ans. Tous les facteurs concourent aujourd’hui pour que les non-résidents français et étrangers viennent ou reviennent investir en France. Face à un marché londonien imprévisible et survalorisé, l’immobilier parisien ne s’est jamais aussi bien porté qu’en 2018.

L’immobilier haut de gamme parisien

Les professionnels n’avaient pas connu un tel dynamisme du marché immobilier de prestige depuis la crise financière internationale de 2008. Néanmoins, de nombreux analystes s’interrogent à ce sujet. Ainsi, dans cet environnement, l’attrait de l’immobilier de luxe « made in France » va-t-il faire flamber le prix de l’immobilier à Paris et dans certaines localisations françaises recherchées ? Le nouvel impôt sur la fortune immobilière aura-t-il un impact négatif en 2019 auprès des investisseurs ? Les prix immobiliers des meilleures adresses parisiennes restent toujours compétitifs par rapport à celles de Londres, de New York et de Hong Kong. Même si Paris demeure plus que jamais abordable pour la clientèle des UHNWI (ultra-high net worth individuals),[1] aujourd’hui, il existe d’ores et déjà  une tension sur le prix des appartements de 100 à 140 m2 correspondant à des budgets de 1,4 à 2,2 millions d'euros, rénovation comprise. Ainsi, un appartement de 4 pièces de 110 m2 dans le quartier des Ternes à Paris se vendait à 1.100.000 euros il y a encore moins de deux ans. Aujourd’hui, le même bien trouverait aisément preneur à 1.400.000 euros. Les biens entre 3 et 5 millions d’euros se concluent au prix du mandat ou avec de faibles négociations à la clé et dans des délais beaucoup plus courts qu’il y a encore même un an. Les bien rares et confidentiels sont plus que jamais recherchés comme des acteurs du off-market.    

Les biens recherchés dans la capitale …

La clientèle des non-résidents recherche principalement des appartements familiaux avec un minimum de trois chambres et autant de salles de bains. L’offre actuelle est relativement réduite par rapport à une demande en pleine croissance. Par ailleurs, les acquéreurs et les investisseurs disposant d’un budget inférieur au million d’euros, recherchent généralement un pied-à-terre luxueusement décoré de 40 à 60 m2 localisé dans les 16e, 7e, 8e, 6e arrondissements. Les quartiers centraux du Marais sont particulièrement prisés des Anglais et des Américains. En effet, ces derniers sont particulièrement présents depuis l’élection de Donald Trump et bénéficient de la hausse du billet vert par rapport à l’euro. Leur pouvoir d’achat immobilier est ainsi élevé aussi bien à Paris que dans le reste de la France.

Dans ces conditions, cette clientèle américaine est prête à surenchérir le moindre appartement parisien correspondant à ses attentes en raison de la forte pénurie de biens dans ces arrondissements centraux et historiques de la capitale.

La clientèle fortunée ayant un budget supérieur à 10 millions d’euros revient dans la capitale et privilégie des penthouses de plus de 300 m2 lumineux en dernier étage avec terrasse ou bien encore, de somptueux hôtels particuliers domotisés avec spa en sous-sol, situés dans le 16e arrondissement ou à Neuilly-sur-Seine.

Pour ces clients exigeants, la localisation et l’effet adresse sont des critères aussi importants que la qualité intrinsèque du bien recherché. Les acheteurs étrangers et français expatriés en Amérique du Nord et en Asie s’intéressent fortement aux appartements de plus de 200 mètres carrés donnant sur le Jardin du Luxembourg, le Palais Royal ou les quais de Seine. Profitant du dynamisme du marché, les vendeurs offrent des produits qui en étaient absents ces dernières années.

… Et des propriétés en région

Depuis quelques années, l’immobilier de luxe offre de nouveaux produits pour satisfaire une clientèle internationale toujours désireuse de propriétés et de grands domaines dans le Sud-Est comme dans le Sud-Ouest. Aujourd’hui, l’immobilier haut de gamme en région retrouve de sa superbe aussi bien dans certaines villes de la Riviera que du sud ouest de la France. Ainsi, la ville de Bordeaux à deux heures de la capitale en TGV, offre suffisamment de beaux produits (appartements, propriétés, châteaux) pour satisfaire une clientèle aisée française et étrangère à la recherche d’œuvres d’art architecturales. Ces acheteurs, amoureux de la pierre, recherchent principalement des biens authentiques, chargés d’histoire et intemporels. Malgré un taux de change défavorable, les Anglais autant que la clientèle Nordique s’intéressent  fortement aux villes de Nice et de Cannes, depuis un an. Ces villes régionales ont également une résonance européenne et internationale. Pour les biens dont la valeur est supérieure à 10 millions d’euros la clientèle s’intéresse tout particulièrement aux biens localisés dans les domaines fermés de Mougins, dans le quartier de la Californie à Cannes, au versant ouest du Cap d’Antibes et à Saint-Jean Cap Ferrat. Dans cette dernière commune, les propriétés de plus de 500 m2 commencent à 20 millions et seuls les protagonistes de ce marché connaissent les limites de ce marché dont les budgets d’acquisition sont les plus élevés du monde.  

En ce début du mois de septembre 2018, l’immobilier de luxe français tend à rattraper son retard par rapport à d’autre pays et villes étrangères. En fonction des biens et des localisations prime ou non, l’immobilier de luxe devrait se valoriser cette année de 15 à 20% sur Paris et de 10% sur la Riviera. 

 

[1] - Population ayant un patrimoine personnel compris entre 30 et 69 millions de dollars en dehors de la résidence principale. L’immobilier représente aujourd’hui 14% du patrimoine des UHNWI

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