Vesta. Dans la mythologie romaine, c’est la déesse du foyer. Pour la SNCF, il s’agit d’une foncière de 4 000 logements loués au personnel du groupe dont il fallait se délester pour se désendetter. Une traditionnelle opération de sale & lease back qui se démarque sur deux aspects.
Sa taille, bien évidemment, pas moins de 1,4 Md€ selon nos informations, qui en fait un, voire LE deal de l’année en France. Mais surtout, sa typologie d’actifs qui interpelle. Le résidentiel, banni depuis des années par les investisseurs institutionnels, revient en force chez eux… et pas seulement chez les nationaux. Cette opération pourrait même marquer un changement de paradigme chez des acteurs toujours friands d’actifs réels, de cash-flows longs, et de plus en plus intéressés par le résidentiel. Une classe d’actifs qui présente l’avantage d’être contra-cyclique, très peu volatile et finalement offrant un couple rendement-risque plutôt compétitif.
D’ailleurs en Europe, le mouvement de bascule vers le résidentiel est enclenché depuis de nombreuses années. Seule la France fait exception. Principalement en raison d’une législation qui, en voulant être favorable aux locataires, joue finalement contre eux : un bail de 1989 particulièrement protecteur pour le locataire, une volonté des politiques d’encadrer les loyers, ou encore une refonte des ventes à la découpe qui a tué la liquidité de cet actif. Résultat : les investisseurs institutionnels ont fui le résidentiel et les privés ne s’y intéressent que pour la carotte fiscale.
Un deal comme celui de la Foncière Vesta peut-il réellement changer la donne ? Ce qui est intéressant dans cette opération, ce n’est pas tant que l’État transfère des actifs d’une poche publique (SNCF) à une autre (CDC Habitat), mais bel et bien l’appétit des investisseurs étrangers. Swiss Life et Vonovia côté lauréats. Mais aussi Blackstone, Patrizia ou encore Union Investment, qui ont regardé le dossier. L’analyse de Vonovia, qui a pris un ticket de 10 % dans l’opération, est éclairante. Dans un communiqué, la grande foncière résidentielle allemande « réitère sa conviction que la France constitue une opportunité significative à long terme dans la mesure où la législation change et permet le versement de dividendes provenant du logement social ». Et de prévenir que sans ce changement législatif, elle n’envisage pas d’allocation de capitaux significatifs. On ne saurait être plus clair !
Sans attendre une refonte complète du modèle du logement social et intermédiaire en France – que le nouvel exécutif n’a finalement pas touché dans la loi Élan – les investisseurs institutionnels cherchent des solutions pour allouer leurs capitaux à l’immobilier résidentiel. Tout le monde tâtonne, depuis le résidentiel géré jusqu’au coliving. Des thèmes que l’on retrouvera lors de deux prochaines conférences, le 7 novembre au colloque annuel d’ULI France sur « les nouvelles frontières du résidentiel » et le lendemain lors d’une conférence du cabinet d’avocats Gide sur le coliving.
